قرارداد مشارکت در ساخت با مشکلات و ریسک‌های مختلف همراه است که مالک و سازنده باید پیش از هر چیزی با خطرات مشارکت در ساخت آشنا شوند و تمهیدات مختلف برای عبور از این چالش‌ها و خطرات را در نظر بگیرند. در این مقاله از گروه سروین به معرفی و بررسی کامل این خطرات می‌پردازیم و چگونگی حل آن‌ها را بیان می‌کنیم پس تا انتها همراه ما باشید.
مشکلات داخلی و خارجی مشارکت در ساخت
خطرات مشارکت در ساخت به‌طور‌کلی به دو گروه مشکلات خارجی و داخلی تقسیم می‌شود. منظور از مشکلات داخلی، مشکلاتی است که از جانب سازنده، مالک یا ملک موضوع قرارداد ایجاد می‌شوند و در سمت دیگر مشکلات خارجی، مشکلاتی هستند که در کنترل طرفین قرارداد نیستند. البته برای پیشگیری از بروز آن‌ها می‌توانید پیش‌بینی‌های لازم را انجام دهید.
برخی از خطرات داخلی مشارکت در ساخت عبارتند از:
- متخصص و متعهد نبودن سازنده
- عدم تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد از جانب سازنده
- مطابقت نداشتن کیفیت ساختمان آماده شده با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد
- عدم حسن انجام کار سازنده در ساختوساز ملک موضوع قرارداد
- عدم استفاده از مصالح تعیین‌شده در قرارداد از جانب سازنده یا استفاده از مصالح نا‌مرغوب
- بروز اختلاف ناشی از تقسیم واحدها
- بروز خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد
- ساخت ملک بر‌خلاف نقشه تعیین‌شده
- مشکلات مالکیت برای ملک موضوع قرارداد
- بروز سوءتفاهم در رابطه با تعهدات طرفین قرارداد
- مشکلات مربوط به انتقال سند
- مشکلات مربوط به داوری قرارداد
- واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث از سوی سازنده
- و…
خطرات مشارکت در ساخت تنها به مشکلات داخلی خلاصه نمی‌شود و مشکلات خارجی را نیز دربرمی‌گیرد. به‌طور‌کلی مهمترین این مشکلات عبارتند از:
- وقوع نوسانات شدید اقتصادی و ورشکسته‌شدن سازنده
- وقوع شرایط فورس ماژور در طول اجرای قرارداد
در ادامه به بررسی کامل هر‌یک از موارد ذکر‌شده می‌پردازیم تا به این ترتیب، انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت برای شما ساده‌تر شود.
متخصص و متهعد نبودن سازنده
اگر در رابطه با انتخاب سازنده و طرف قرارداد، تحقیقات کافی و کاملی را انجام ندهید، ممکن است با سازنده‌ای غیرمتخصص و غیر‌متعهد قرارداد ببندید و به این ترتیب مشکلات بسیاری در مسیرتان قرار بگیرید. به همین خاطر پیشنهاد ما به شما این است که پیش از امضای هر قرارداد، ابتدا از تخصص و تعهد سازنده منتخب‌تان اطمینان حاصل نمایید تا از خطرات مشارکت در ساخت در امان بمانید. البته بهتر است تا حد‌امکان انتخاب پیمانکار ساختمان را از میان پیمانکاران محبوب و شرکت‌های مطرح انجام دهید تا با رعایت تمام اصول، با کاهش هزینه ساختمان سازی بهترین پروژه را برای شما به اتمام برساند.
برای تحقیق در مورد سازنده انتخابی، شما می‌توانید پروژه‌های ساختوساز وی از گذشته تا به امروز را مورد بررسی قرار بدهید یا اینکه از طریق مالکان یا افرادی که با این شخص پروژه داشته‌اند، اطلاعات لازم را به دست آورید. برای بررسی پروژه‌های کارنامه کاری یک سازنده این نکته را در نظر داشته باشید که پروژه مورد‌نظر شما باید با پروژه‌های قبلی وی قابل مقایسه و منطبق باشد، برای مثال اگر شما قصد ساخت یک آپارتمان ۱۰ طبقه را دارید، باید به سراغ سازنده‌ای بروید که در پرونده کاری وی ساخت چنین ساختمانی ثبت شده‌باشد.
عدم تحویل به موقع ساختمان موضوع قرارداد از جانب سازنده
یکی از مهمترین دغدغه‌های هر فرد، تحویل به موقع ساختمان است اما به راستی چگونه می‌توان نسبت به تحویل به موقع ساختمان اطمینان حاصل کرد؟ برای این موضوع پیشنهاد ما این است که در قرارداد مشارکت در ساخت، زمان‌بندی مراحل مختف پروژه و زمان تحویل ساختمان را به‌صورت دقیق مشخص نمایید. در این مواقع شما می‌توانید در صورت عدم پایبندی سازنده، از وی شکایت کنید.
برای اینکه سازنده، بر اساس اصول ساختمان سازی و طبق تعهدات توافق شده ساختمان شما را در زمان ذکر‌شده در قرارداد تحویل دهد، راهکار‌های زیر را در نظر داشته‌باشید:
- مشخص کردن خسارت بابت دیر‌کرد در تحویل ساختمان: برای اینکه ساختمان شما در زمان مشخص تحویل داده شود، حتما خسارتی مشخص نمایید.
- دریافت ضمانت از سازنده با هدف تحویل ساختمان در زمان مشخص: از دیگر راهکار‌های تحویل به موقع ساختمان، دریافت ضمانت از سازنده است. در این شرایط شما می‌توانید از وثیقه‌های ضمانت استفاده نموده و از سازنده خسارت دریافت نمایید. این نوع وثیقه‌ها انواع مختلفی دارند که از آشنا‌ترین آن‌ها می‌توان به چک تضمین، ضمانت‌نامه بانکی، ضمانت‌نامه شخص ثالث، وثیقه ملک یا دارایی غیر‌منقول و سفته اشاره کرد.
- تعیین شرایط حق فسخ قرارداد در صورت هر‌گونه تأخیر در ساخت و تحویل ساختمان: در قرارداد مشارکت در ساخت این امکان وجود دارد که در صورت وقوع شرایط مختلف و عدم پایبندی سازنده به تعهدات خود، بتوان قرارداد را فسخ کرد. شما می‌توانید در این قرارداد، دیر‌کرد سازنده در تحویل ساختمان را یکی از شرایط فسخ در نظر بگیرید. فراموش نکنید که فسخ قرارداد تنها در صورتی امکان‌پذیر خواهد بود که شرایط فسخ قرارداد به‌صورت کامل به وقوع پیوسته باشد.
- و…
مطابقت نداشتن کیفیت ساختمان آماده با کیفیت مشخص‌شده در قرارداد
بدون شک شما هم به‌عنوان مالک طرف قرارداد، انتظار دارید که ساختمان‌تان مطابق با استاندارد‌های کیفی مد‌نظر ساخته شود. حال اگر استاندارد‌های کیفی مدنظرتان را به‌صورت واضح و قابل ارزیابی در متن قرارداد مشارکت قید کنید، بسیاری از چالش‌های احتمالی پیش رویتان از بین خواهند رفت.
پیشنهاد ما به شما این است که برای تعیین معیار‌های کیفی خود در بخش‌های مختلف ساختوساز، عبارات کلی و کیفی مختلف نظیر؛ به‌نحو مطلوب، قابل قبول، عالی و… را به‌کار نبرید و کیفیت مورد‌نظر خود را در قالب اعداد و ارقامی ذکر کنید که قابل ارزیابی باشند.
گرفتن تضمین حسن انجام کار با هدف پیشگیری از مشکلات مشارکت در ساخت
از دیگر خطرات مشارکت در ساخت، عدم حسن انجام کار سازنده در ساختوساز ملک موضوع قرارداد است. برای جلوگیری از این امر شما می‌توانید یک ضمانت‌نامه دریافت کنید. این تضمین همان ضمانتی است که بابت انجام تمام و کمال تعهدات سازنده دریافت می‌شود. حال اگر سازنده به تعهداتی عمل نکند که بابت آن به شما تضمین حسن کار داده‌است، باید نقص‌های ساختمان را برطرف کند یا اینکه مابه‌التفاوت اجرای سالم ساختمان را پرداخت نماید.
نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نا‌مرغوب
یکی‌دیگر از خطرات مشارکت در ساخت، نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نا‌مرغوب است که به‌طور‌معمول در اسکلت و سفت‌کاری رخ می‌دهد، چرا‌که نماهای کار پوشیده می‌شوند و قابل بررسی نیستند. برای این امر تنها کافی‌ست که شما یک لیست دقیق از متریال تهیه نمایید و نظارت درست و دقیقی روی مراحل انجام کار داشته‌باشید. تأثیر این موضوع نه تنها از منظر مسائل فنی و سازه‌ای، بلکه طبق گفته منبع معتبر dwellingondesign بر عملکرد، زیبایی شناسی و تأثیرات محیطی ساختمان نیز اثرگذار‌است.
پیشگیری از بروز مشکلات مشارکت در ساخت در تقسیم واحدها با تنظیم یک قرارداد اصولی
هنگام انعقاد قرارداد و تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، حتما مالکیت هر فرد را به‌صورت دقیق مشخص کنید و مسائل قابل وقوع در این مورد نظیر افزایش یا کاهش متراژ مساحت هر واحد را پیش‌بینی کنید و یک راهکار نیز برای آن ارائه دهید. همچنین در رابطه با مالکیت انباری، پارکینگ، رعایت ضوابط پارکینگ و بخش‌های مشاع ساختمان توافق کنید. شایان ذکر است که عوامل تاثیر‌گذار بر درصد مالکیت طرف‌های قرارداد مشارکت در ساخت بسیار گسترده‌است که برخی از مهمترین آن‌ها عبارتند از:
- ارزش آورده طرفین
- موقعیت جغرافیایی ملک
- کیفیت مکانی ملک
- کیفیت نقشه و استاندارد‌های طول و عرض ملک
- حسن شهرت و مهارت‌های ساختوساز سازنده
- مجموع هزینه‌های ساختوساز
- و…
بروز خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد
پیش از هر‌چیزی این نکته را در نظر داشته‌باشید که تمام خطرات مشارکت در ساخت، تنها مربوط به مسائل مالی نیست و می‌تواند خسارت جانی نیز در برخی موارد داشته‌باشد. سازنده در قرارداد مشارکت باید کلیه کارکنان دخیل در اجرای پروژه را بیمه کند و مسئولیت ایمنی کلیه اشخاص پروژه را بر‌عهده داشته‌باشد. برای اطلاعات بیشتر درباره «قوانین مشارکت در ساخت» این مقاله را مطالعه کنید.
ساخت ملک بر‌خلاف نقشه تعیین‌شده
یکی‌دیگر از خطرات مشارکت در ساخت، ساخت ملک بر‌خلاف نقشه تعیین شده‌است که شما می‌توانید با اعمال نظارت دقیق از بروز این مشکل جلوگیری کنید. لازم به ذکر است که اجرای پروژه بر‌خلاف نقشه، نوعی تخلف از جانب سازنده خواهد بود و اگر وی بخواهد تغییراتی را در آن اعمال کند باید این موضوع را با شما مطرح کند و رضایت‌تان را جلب نماید.
بروز سوءتفاهم در رابطه با تعهدات طرفین قرارداد
برداشت‌ها و تفسیر‌های مختلف از تعهدات قرارداد، از دیگر خطرات مشارکت در ساخت به شمار می‌آید، البته شما می‌توانید با تنظیم قرارداد صریح و واضح از بروز این مشکل جلوگیری کنید. تعهدات هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید کاملا صریح و دقیق تعیین شوند تا جایی برای بروز هیچ گونه سوءتفاهم باقی نماند.
خطرات مشارکت در ساخت مرتبط با انتقال سند
تعیین نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت از دیگر اقدامات مهم در این قرارداد است که اگر در انجام آن به‌صورت معقول رفتار نکنید، ریسک‌های بسیاری برای شما به همراه خواهد آورد. در پروژه‌های مختلف ساختوساز از جمله پروژه سردار جنگل، این امر به خوبی رعایت شده‌است و هیچ نگرانی وجود ندارد.
مشکلات مشارکت در ساخت مریوط به داوری قرارداد
انتخاب داور مورد اعتماد طرفین معامله در قرارداد مشارکت در ساخت باید به گونه‌ای انجام بگیرد که در صورت بروز هر گونه مشکل بتوانید اختلاف میان خودتان و سازنده را نزد وی ببرید تا به‌صورت عادلانه اختلافات حل‌و‌فصل شوند.
جمع‌بندی
در مطالب فوق به معرفی و بررسی خطرات مشارکت در ساخت پرداختیم. همانطور که گفتیم این نوع قرارداد با مشکلات بسیاری همراه است و شما باید تا حد امکان و با در نظر داشتن برخی نکات، از بروز آن‌ها جلوگیری کنید. انتخاب سازنده متخصص و متعهد می‌تواند مانع بروز بسیاری از این مشکلات شود، در‌نتیجه به گروه‌های معتبر و متخصص ساختوساز مراجعه نمایید. مجموعه ما (گروه مهندسی سروین) یکی از آشنا‌ترین این گروه‌ها است که با خدمات تخصصی خود، تمام نیاز‌های شما در حوزه ساختمان‌سازی را در برمی‌گیرد پس فرصت را از دست ندهید و همین حالا با کارشناسان ما تماس بگیرید.
پروژه های انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
خدمات انجام شده توسط گروه مهندسین سروین
پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران
پیش فروش آپارتمان منطقه ۱ تهران
سوالات متداول
مهمترین خطرات مشارکت در ساخت چیست؟
متخصص و متعهد نبودن سازنده، عدم تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد از جانب سازنده، مطابقت نداشتن کیفیت ساختمان آماده شده با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد، عدم حسن انجام کار سازنده در ساختوساز ملک موضوع قرارداد، عدم استفاده از مصالح تعیین‌شده در قرارداد از جانب سازنده یا استفاده از مصالح نا‌مرغوب، بروز اختلاف ناشی از تقسیم واحدها، بروز خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد، ساخت ملک بر‌خلاف نقشه تعیین‌شده، مشکلات مالکیت برای ملک موضوع قرارداد، بروز سوءتفاهم در رابطه با تعهدات طرفین قرارداد، مشکلات مربوط به انتقال سند، مشکلات مربوط به داوری قرارداد، واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث از سوی سازنده جزو مهمترین خطرات مشارکت در ساختوساز هستند.
چه عوامل مهمی بر تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت دخیل هستند؟
ارزش آورده طرفین، موقعیت جغرافیایی ملک، کیفیت مکانی ملک، کیفیت نقشه و استاندارد‌های طول و عرض ملک، حسن شهرت و مهارت‌های ساختوساز سازنده، مجموع هزینه‌های ساختوساز و … جزو موارد مهم در تقسیم واخدها هستند.
برای پیشگیری از عدم حسن انجام کار سازنده در ساختوساز چه باید کرد؟
برای جلوگیری از این امر شما می‌توانید یک ضمانت‌نامه دریافت کنید. این تضمین همان ضمانتی است که بابت انجام تمام و کمال تعهدات سازنده دریافت می‌شود.