مشارکت در ساخت یکی از بهترین و رایج‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری روی ملک است. این روش به دلایل مختلف نظیر افزایش بازدهی سرمایه و دسترسی به واحد‌های مسکونی مدرن، مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته‌است. پیش از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، خوب است این نکته را در نظر داشته‌باشید که در قوانین مشارکت در ساخت، طرفین قرارداد از طریق تقسیم واحدها میان یکدیگر، نسبت به سهم‌شان در سود حاصل از قرارداد با یکدیگر شریک می‌شوند. در ادامه به بررسی چگونگی تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت می‌پردازیم و روش‌های موثر برای تقسیم عادلانه را در این مقاله از «گروه سروین» بیان می‌کنیم، پس تا انتها با ما همراه باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
به‌طور‌کلی قرارداد مشارکت در ساخت، نوعی قرارداد است که بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود و بر اساس آن، سازنده در زمین متعلق به مالک می‌تواند ساختمان یا ساختمان‌هایی را بنا کند. حال با آماده شدن ساختمان، هر‌یک از طرفین به میزان ارزش آورده‌شان می‌توانند در مالکیت واحدها شریک شوند.
انواع روش‌های تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
هنگام تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، انتخاب‌های بسیاری دارید که ۳ مورد از مهمترین و آشنا‌ترین آن‌ها عبارتند از:
- تقسیم مشاعی یا درصدی
- تقسیم بر اساس تعداد واحدها
- تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر‌واحد
اما سؤال اینجاست که هر یک از روش‌های ذکر‌شده چگونه می‌توانند نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را تعیین کنند؟ انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت چگونه امکان‌پذیر است؟ و … در ادامه با ما همراه باشید تا پاسخ پرسش‌های ذکر‌شده را بیابید.
تقسیم مشاعی
در این روش از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت؛ تقسیم واحدها و درصد مالکیت مالک و سازنده به‌صورت کلی مشخص می‌شود، برای مثال درصد‌های مالکیت ۵۰-۵۰، ۴۰-۶۰ و ۳۰-۷۰ به نفع مالک یا سازنده در این روش وجود دارد و شما می‌توانید از آن‌ها استفاده نمایید. البته پیشنهاد ما به شما این است که تا حد امکان به سراغ این روش تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نروید، چرا‌که ممکن است با مشکل دخل و تصرف در واحد‌های خود مواجه شوید. به عبارت دقیق‌تر شما در روش تقسیم مشاعی اگرچه می‌توانید واحد‌هایی که مالکشان هستید را به فروش برسانید اما حق هیچگونه دخل و تصرفی در مورد آن‌ها را نخواهید داشت. به‌طور شفاف‌تر شما صاحب مالی خواهید بود که امکان تصرف در آن را ندارید.
اگر شرکا برای تقسیم ملک مشاع به توافق نرسند، این امر به‌صورت اجباری انجام خواهد گرفت. البته به شکلی که هیچ یک از شرکا متحمل ضرر نشوند. خوب است بدانید که اگر ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت رسمی شده باشد، اولین مرجع رسیدگی به تقسیم، واحد ثبتی است، در غیر اینصورت شرکا باید به دادگاه مراجعه کنند تا کارشناس دادگاه پس از بررسی کامل ملک و شرایط، نحوه تقسیم را مشخص کند.
برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به‌صورت تقسیم مشاعی، سه روش وجود دارد که به‌طور‌کلی عبارتند از:
- تقسیم به افراز: در این حالت تمام اجزای مال مشترک مساوی خواهند بود و می‌توان برای هر‌یک از شرکا، سهمی مشخص کرد.
- تقسیم به تعدیل: در این شرایط مال مشاع اجزای یکسانی ندارد و نمی‌توان آن را به شکل مساوی میان شرکا تقسیم کرد، در نتیجه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، باید بر اساس ارزش مادی مال مشاع انجام بگیرد.
- تقسیم به رد: در برخی موارد شرایطی پیش می‌آید که شما نمی‌توانید بدون پرداخت وجه نقدی، مال مشاع را به‌صورت عادلانه میان شرکا تقسیم کنید، در این شرایط تقسیم به رد انجام می‌گیرد.
تقسیم بر اساس تعداد واحدها
در این روش مشخص می‌شود که چه تعداد واحد به سازنده و چه تعداد واحد به مالک یا مالکین تعلق می‌گیرد، برای مثال در یک آپارتمان ۴ واحدی، واحد‌های ۱ و ۳ تحت مالکیت سازنده خواهند بود و واحد‌های ۲ و ۴ به مالک تعلق می‌گیرند. این روش تقسیم واحدها در مشارکت ساخت نیز چندان مناسب و کاربردی نیست چرا‌که در برخی موارد مساحت واحدها پس از ساخت، بیش‌تر یا کم‌تر خواهد شد و به این ترتیب حقوق طرفین قرارداد تضییع می‌شود.
شایان ذکر است که برای این نوع تقسیم‌بندی هیچ قانون کلی وجود ندارد اما با این وجود در بسیاری از مناطق یک عرف معمول برای آن وجود دارد. امروزه در بسیاری از نقاط تهران، شرایط یکسانی برای تقسیم ملک بر اساس تعداد واحدها وجود دارد که به‌طور‌کلی عبارتند از:
- به‌صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکین(۵ طبقه): در این شرایط با توجه به اینکه آپارتمان جدید ۵ طبقه است، ۳ طبقه به مالکین و ۲ طبقه به سازنده تعلق می‌گیرد.
- به‌صورت ۵۰-۵۰(۵ طبقه): در مناطق پایین‌تر تهران، زمین ارزش کم‌تری دارد و همین امر موجب شده که سازه به‌صورت مساوی میان مالک و سازنده تقسیم شود. در این شرایط به‌طور معمول یک طرف طبقات ۲ و ۵ و طرف دیگر طبقات ۳ و ۴ را انتخاب می‌کنند. اگر در رابطه با تقسیم طبقه اول سوال دارید، این نکته را در نظر داشته باشید که این طبقه به‌صورت مساوی میان دو طرف تقسیم می‌شود.
- به‌صورت ۵۰-۵۰(۶ طبقه): امروزه برخی از زمین‌ها جواز ساخت ۶ طبقه را دریافت می‌کنند. در این شرایط حالت‌های مختلفی پیش‌روی شما است که با توجه به شرایط خود می‌توانید مناسب‌ترین آن را انتخاب نمایید. مطابق با عرف در این شرایط، طبقات فرد(۱و۳و۵) به یکی از طرفین و طبقات زوج(۲و۴و۶) به طرف دیگر تعلق می‌گیرند. البته در این مدل از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت می‌توان به صورت‌های دیگری مثل تخصیص طبقات ۱و۵و۶ برای سازنده و طبقات ۲و۳و۴ برای مالکین و بالعکس، طبقات ۳و۴و۵ برای سازنده و طبقات ۱و۲و۶ برای مالکین و بالعکس نیز عمل کرد.
تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد
یکی دیگر از تکنیک‌های تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت که در مدیریت پروژه‌های ساختمانی محبوبیت بالایی دارند، تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد است که نسبت به دو روش ذکر‌شده منصفانه و دقیق‌تر است. در این روش سازنده و مالک در قرارداد، تعداد واحدها و مالکیت هر واحد خاص را مشخص می‌کنند و با یکدیگر توافق می‌کنند که با دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، در رابطه با کم و زیاد بودن مساحت واحدها و مرغوبیت و کیفیت هر واحد به تفاهم برسند. البته طبق این روش تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، طرفین قرارداد باید میزان اختلاف مساحت و مرغوبیت را به‌صورت نقدی پرداخت نمایند.
نکات مهم در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، توجه به برخی نکات الزامی است که به‌طور‌کلی مهمترین آن‌ها عبارتند از:
طبق گفته منبع معتبر letsbuild قبل از هرگونه تصمیم برای انتخاب سازنده مشارکت در ساخت، ابتدا از صلاحیت وی برای انجام اینکار مطمئن شوید زیرا انتخاب یک سازنده واجد شرایط و شایسته، شانس تکمیل پروژه ساختوساز و تحویل به موقع آن را افزایش می دهد.
- در زمان تقسیم نباید تنها به درصدی متکی باشید که به‌عنوان عرف در بازار وجود دارد.
- برای محاسبه درصد مالکیت بین سازنده و مالک، یک قرارداد دقیق باید وضع شود. در این قرارداد نیز باید ویژگی‌های زمین و تمام جوانب بررسی‌شده، ذکر شوند.
- در متن قرارداد تنها به تقسیم درصدی اکتفا نکنید و به‌صورت دقیق و واضح، مالکیت تعداد و نوع واحدها را با جزییات مشخص کنید.
- در متن قرارداد به‌صورت شفاف مشخص کنید که کدام واحدها به مالک و کدام واحدها به سازنده تعلق می‌گیرد.
- اگر متراژ و مساحت واحد‌های ساخته‌شده با یکدیگر برابر نیست، در متن قرارداد این نکته را لحاظ نموده و تقسیم واحدها را به گونه‌ای انجام دهید تا هیچ مشکلی از این نظر در آینده برایتان به وجود نیاید.
معیار‌های تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
به‌طور‌کلی زمین و کیفیت کار سازنده ساختمان فاکتورهای مهمی هستند که می‌توانند وزن مالکیت را به سمت هر یک از طرفین قرارداد سنگین کنند. لازم به ذکر است، با توجه به اینکه زمینی که قرار است در آن ساختوساز انجام بگیرد در کدام منطقه قرار دارد و چه دسترسی‌ها و مزایایی دارد، می‌توان در رابطه با افزایش درصد مالکیت مالک زمین مذاکره کرد. در سمت دیگر اگر سازنده یا شرکت ساختمانی از نظر مسایل فنی و کیفی ساختمان‌سازی دارای سابقه و نمونه اجراهای موفقی مثل پروژه رویال سروین هستند، با توجه به کیفیت ساختوساز و اعتبارشان، امتیازی را در تعیین درصد مشارکت به خود اختصاص می‌دهند.
تقسیم پارکینگ و مشاعات در قرارداد تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
هنگام صحبت از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، بسیاری از افراد با خود می‌گویند پس چه بلایی سر پارکینگ و انباری می‌آید. پیش از هر چیزی این نکته را در نظر داشته‌باشید که امروزه برخی از سازندگان طرف قرارداد مدعی هستند که انتخاب پارکینگ در این نوع قرارداد در اختیار مالک و سازنده نیست و اداره ثبت باید در رابطه با ضوابط پارکینگ تصمیم بگیرد. این ادعا کاملا بی‌اساس است چرا‌که سهم هر کدام از طرفین قرارداد از پارکینگ و انباری ساختمان، به‌صورت دقیق در تقسیم‌نامه رسمی ذکر شده‌است و دو طرف در این رابطه باید به توافق برسند.
جمع‌بندی
در مطالب فوق به بررسی تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پرداختیم و سه مورد از روش‌های این امر را بیان کردیم. همانطور که گفتیم تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، پیش از شروع ساختوساز و در تقسیم‌نامه رسمی قرارداد و با توافق طرفین قرارداد، به‌صورت دقیق و واضح ذکر می‌شود. از مهمترین و آشنا‌ترین موارد اثر‌گذار بر تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد می‌توان به امتیازات ملک، کیفیت کار و حسن شهرت سازنده اشاره کرد.
گروه مهندسی سروین یکی از آشنا‌ترین شرکت‌های گروه مهندسی است که پروژه‌های معروف بسیاری نظیر پروژه فردوس را در دست داشته و به اجرا درآورده‌است. متخصصین ما در این دپارتمان می‌توانند شما را از تمام جزییات، قوانین و ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت و شیوه همکاری مالک و سازنده در این مورد مطلع سازند پس همین حالا با کارشناسان ما تماس بگیرید و فرصت را از دست ندهید.
پروژه های انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
خدمات انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران
پیش فروش آپارتمان منطقه ۱ تهران
سوالات متداول
معمولا چند نوع روش تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
به طور کلی سه نوع رایج تقسیم مشاعی یا درصدی، تقسیم بر اساس تعداد واحدها، تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد در این نوع قرارداد‌ها وجود دارد.
آیا تقسیم پارکینگ، انباری و مشاعات بر عهده اداره ثبت اسناد است؟
خیر، برخلاف تصور خیلی از مالکین سهم هر کدام از طرفین قرارداد از پارکینگ و انباری ساختمان باید به‌صورت دقیق در تقسیم‌نامه رسمی ذکر شده و طرفین در این مورد به توافق برسند.
مهمترین شاخص‌ها در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
ارزش آورده طرفین، ارزش زمین، عرف منطقه، شهرت سازنده و کیفیت ساخت جزو مهمترین شاخص‌های تقسیم واحدها است.