اگر قصد ورود به پروژه‌های مشارکت در ساخت را دارید، بدون شک محاسبه کمیسیون این نوع مشارکت برایتان تبدیل به یک چالش مهم خواهد شد، چراکه اکثر افراد با سوالات گوناگون اعم از اینکه؛ محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت چگونه است؟ چه کسی باید این کمسیون را پرداخت کند؟ و …. در این‌باره مواجه می‌شوند که عدم آگاهی درباره آن‌ها باعث سردرگمی‌شان میشود.نرخ این کمیسیون عددی ثابت نیست و باتوجه به عوامل مختلف تعیین میشود، برای مثال مبلغ کمیسیون خرید ملک با کمیسیون ساخت ملک تفاوت زیادی دارد. برای آشنایی بیشتر با مفهوم کمیسیون مشارکت در ساخت و چگونگی محاسبه آن پیشنهاد می‌کنیم مطالعه این مقاله از «گروه سروین» را از دست ندهید.
مبلغ کمیسیون مشارکت همانند دیگر معاملات انجام‌شده در این حوزه، معمولا به‌صورت توافقی و با رضایت طرفین تعیین میشود. در واقع مشاوران املاک تلاش می‌کنند که دوطرف معامله را به سود بیشتر برسانند و درصدی از این سود را به‌عنوان کمیسیون دریافت کنند.
کمیسیون مشارکت در ساخت چیست؟
اگر با مدیریت پروژه‌های ساختمانی آشنایی داشته‌باشید، بدون شک نام «کمیسیون مشارکت در ساخت» را شنیده‌اید. منظور از این کمیسیون مبلغی است که در فرآیند ساخت یک ملک یا ساختمان، میان طرفین معامله به‌صورت پاداش یا پورسانت به مشاور، واسطه‌گر یا دیگر مشارکت‌کنندگان پرداخت میشود.
لازم به ذکر است که این کمیسیون به‌طور‌معمول شامل درصدی از ارزش کلی ساختمان یا هزینه‌های مربوط به ساختوساز است. کمیسیون مشارکت در ساخت در معاملات ساختمانی از اهمیت قابل توجهی برخوردار است زیرا می‌تواند موجب تشویق و انگیزه‌بخشی مشارکت‌کنندگان در فعالیت‌های ساختمانی شود و یک رابطه متقابل میان طرفین معامله برقرار کند. این کمیسیون در پروژه‌های بزرگ از‌جمله پروژه فرمانیه به خوبی رعایت شده‌است.
تعرفه کمیسیون مشارکت در ساخت
حال که با مفهوم کمیسیون مشارکت در ساخت آشنا شدیم، به بررسی این موضوع می‌پردازیم که مطابق با قوانین مشارکت در ساخت، چه کسی باید این کمیسیون را پرداخت کند؟ به‌طور‌کلی در قوانین جمهوری اسلامی قرارداد‌ها به دو صورت معین و نا‌معین تقسیم می‌شوند که در قرارداد‌های معین، حق کمیسیون کاملا مشخص است و با توجه به قوانین انجام می‌گیرد، برای مثال قرارداد اجاره منزل یک قرارداد معین است اما در سمت دیگر و در قرارداد‌های نا‌معین که مشارکت در ساخت جزو آن‌هاست، قوانین خاصی برای پرداخت حق‌العمل وجود ندارد و شما باید به‌صورت توافقی هزینه را پرداخت کنید.
از آنجاییکه کمیسیون مشارکت در ساخت نرخ و درصد دقیقی ندارد، مبلغ نهایی را باید با توافق صاحب ملک، سازنده و بنگاه‌دار تعیین و در‌نهایت توسط طرفین معامله به بنگاه‌دار پرداخت شود. کمیسیون مشارکت یک مبلغ مشخص ندارد و به عوامل متعدد نظیر وضعیت بازار مسکن در زمان قرارداد، سود سازنده و میزان خدمات ارائه‌شده توسط بنگاه‌دار به طرفین معامله و… وابسته است.
انواع حق کمیسیون املاک
همانطور که گفتیم، نرخ کمیسیون املاک ثابت نیست و تعرفه‌های مختلفی دارد. به عبارت دقیق‌تر حق کمیسون املاک در خرید، فروش و اجاره با حق کمیسیون مشارکت در ساخت متفاوت است. به‌طور‌کلی انواع حق کمیسون املاک عبارت است از:
- کمیسیون قانونی: منظور از این کمیسیون رقمی است که توسط اتحادیه املاک به دفاتر املاک هر شهر ابلاغ میشود.
- کمیسیون توافقی: مشاور املاک با خریدار و فروشنده توافق می‌کند که اگر معامله انجام شود، مبلغ توافقی را به‌عنوان حق کمیسیون دریافت کند.
- بالا‌بود: اگر مشاور املاک بتواند ملک را با مبلغی بالا‌تر از مبلغ توافق‌شده به فروش برساند، مقدار ذکر‌شده را به‌عنوان حق کمیسون برمی‌دارد.
- کمیسیون مشارکت در ساخت: این نوع کمیسیون نسبت به دیگر حق کمیسون‌ها پیچیده‌تر و بالا‌تر است. البته با این وجود به‌صورت توافقی پرداخت خواهد شد.
کمیسون مشارکت در ساخت برعهده چه کسی است؟
به صورت قانونی پرداخت کمیسون مشارکت در ساخت، برعهده دو طرف معامله است اما با این وجود در بسیاری از مواقع، مسئولیت پرداخت حق کمیسیون با سازنده است. مالکین معتقد هستند که کمیسیون مشارکت، در گروه هزینه‌های پس از مشارکت در ساخت قرار می‌گیرد. حال از آنجاییکه تمام هزینه‌های قرارداد و پس از آن را سازنده باید پرداخت کند، پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت نیز برعهده وی است.
در سمت دیگر برخی افراد اعتقاد دارند به این دلیل که پیدا کردن زمین برای سازنده به کمک مشاور انجام می‌گیرد، هزینه کمیسیون را نیز سازنده باید پرداخت کند. به‌طور‌کلی در مناطق شهری تعداد سازندگان بیشتر از تعداد مالکین است. در این شرایط واسطه را می‌توان تامین کننده زمین در نظر گرفت، در‌نتیجه پرداخت کمیسیون وی برعهده سازنده است.
نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت
همانطور که گفتیم نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت به‌صورت توافقی میان طرفین قرارداد مشخص میشود و هیچ قانون مشخصی برای آن وجود ندارد. در‌نتیجه پیش از امضای قرارداد، مالک ملک، سازنده و بنگاه‌دار در رابطه با مبلغ کمیسیون و شرایط پرداخت آن با یکدیگر توافق می‌کنند. محاسبه کمیسیون مشارکت به پارامتر‌های بسیاری وابسته است که به‌طور‌کلی مهم‌ترین آن‌ها عبارت است از:
- ارزش کل پروژه: مبلغ کمیسیون به‌طور‌معمول بر اساس ارزش کل پروژه تعیین میشود. این امر شامل هزینه‌های ساخت، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات بعدی و هر‌گونه سود مورد انتظار است.
- درصد مشارکت: درصد مشارکتی که صاحب زمین و سازنده در قرارداد تعیین می‌کنند نیز می‌تواند در محاسبه کمیسیون اثر بگذارد. به‌طور‌معمول با افزایش درصد مشارکت صاحب زمین، مبلغ کمیسیون افزایش می‌یابد.
- خدمات ارائه‌شده: در برخی موارد بنگاه‌دار خدمات مشاوره‌ای یا نظارتی به طرفین قرارداد ارائه می‌دهد. میزان و کیفیت این خدمات می‌تواند در محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت اثر‌گذار باشد.
- شرایط محلی: از دیگر پارامتر‌های اثر‌گذار در نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت، شرایط محلی است. از مهم‌ترین و آشنا‌ترین این عوامل می‌توان به وضعیت بازار مسکن، آرامش بازار، نرخ بهره بانکی و… اشاره کرد.
- و…
روش‌های محاسبه کمیسیون مشارکت
روش محاسبه کمیسیون مشارکت در هر قرارداد با قرارداد دیگر متفاوت است. همچنین کمیسیون مناطق مختلف تهران نیز با یکدیگر تفاوت دارد، برای مثال کمیسیون مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران با منطقه ۱۰ تهران یکسان نیست. آشنا‌ترین و مهم‌ترین روش‌های محاسبه کمیسیون مشارکت به‌طور‌کلی عبارتند از:
- درصد از ارزش کل پروژه: در این روش، مبلغ کمیسیون بر اساس درصدی از ارزش کل پروژه تعیین میشود. در حال حاضر درصد مشخصی از ارزش کل پروژه، مثلا یک الی سه درصد به‌عنوان کمیسیون تعیین میشود.
- درصد از سود ناشی از پروژه: محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت در این روش بر اساس سود ناشی از پروژه است. در این شرایط معمولا سود به‌صورت درآمد حاصل از فروش واحد‌های ساخته‌شده منهای هزینه‌های مرتبط، محاسبه میشود.
- مبلغ ثابت: در برخی موارد مبلغ کمیسیون به‌صورت ثابت تعیین میشود. این مبلغ به‌طور‌معمول در قرارداد مشخص میشود و به‌صورت یک مبلغ پیش‌فرض توافق میشود.
- توافق مستقیم: در برخی موارد ممکن است که طرفین معامله بدون رعایت یک روش مشخص، مبلغ کمیسیون را به‌صورت مستقیم و توافقی مشخص کنند. لازم به ذکر است که این روش شامل مذاکرات مستقیم و توافقات کتبی است.
در‌نهایت در تعیین تعرفه کمیسیون مشارکت در ساخت باید قوانین و مقررات مربوطه، شرایط قرارداد و توافقات طرفین را در نظر داشت. پیشنهاد ما به شما این است پیش از امضای قرارداد، شرایط محاسبه کمیسون را به دقت بررسی کنید و در صورت نیاز از یک مشاور حقوقی و مالی کمک بگیرید.
چرا باید حق کمیسیون مشارکت در ساخت به بنگاه املاک پرداخت شود؟
امروزه بسیاری از افراد اعتقاد دارند که حق کمیسیون مشارکت را باید حتما به بنگاه املاک پرداخت کرد، اما به راستی چرا؟
- در پروژه‌های مشارکت در ساخت اگر کار به سازنده با‌تجربه و کار‌بلد سپرده نشود، بدون شک مالک در ادامه پروژه با مشکلات بسیاری مواجه میشود. پس انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت را در اولویت قرار دهید.
- هر زمینی مناسب مشارکت در ساخت نیست و تعداد زمین‌های خوب رو به کاهش است، در‌نتیجه انتخاب زمین را با مشورت بنگاه املاک انجام دهید.
- موارد تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر در قرارداد مشارکت در ساخت زیاد است. در نظر گرفتن این موارد در قرارداد بسیار حیاتی است چراکه هر‌یک روی هزینه تمام‌شده ساخت و سهم هر‌یک از طرفین اثر‌گذار است، بنابراین استفاده از تجربه عملی بنگاه‌دار می‌تواند راهگشا باشد.
- و …
مشاور املاک فردی است که تمام شرایط مشارکت در ساخت را برای طرفین فراهم می‌کند. حال احتمالا با خود می‌گویید دلیل پرداخت حق کمیسیون مشارکت در ساخت به بنگاه املاک چیست؟ به‌طور‌کلی مهم‌ترین این دلایل عبارتند از:
- معرفی سازنده قابل اعتماد به مالک جهت اجرای پروژه
- پیدا کردن زمین مناسب برای مشارکت به سازنده
- تنظیم دقیق تعهدات مالک در قبال سازنده با حفظ منافع سازنده
- تنظیم دقیق تعهدات سازنده نسبت به مالک با حفظ منافع مالک
- محاسبه سهم مالک و سازنده
- ارائه قرارداد جامع و بدون مشکل قانونی
- و…
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات مالک نسبت به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار گسترده است که به‌طور‌کلی مهم‌ترین و آشنا‌ترین آن‌ها عبارت است از:
- تحویل ملک در تاریخ مقرر
- دادن وکالت کاری به سازنده
- انتقال مالکیت ملک به سازنده
یکی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت که در پروژه‌های مختلف ساختوساز از‌جمله پروژه‌های گروه مهندسی سروین رعایت میشود، این است که ملک باید در موعد مقرر به سازنده تحویل داده شود، در غیر اینصورت کار سازنده مختل میشود و ممکن است زمان تحویل پروژه به تعویق افتد. سازنده برای پیش بردن کار خود باید تعدادی جواز و مجوز دریافت کند، به همین خاطر مالک باید در زمان مقرر نسبت به دادن وکالت کاری به سازنده اقدام نماید تا کار‌های اداری به سادگی و سرعت پیش رود.
کمیسیون مشارکت در ساخت برای پیش‌بینی و در نظر گرفتن تمام موارد ذکر‌شده که جنبه حقوقی دارند، به مشاور املاک پرداخت می‌شوند. البته تمام تعهدات مربوط به مالک نیستند و سازنده نیز تعهداتی برعهده دارد که باید در قرارداد ذکر شوند تا به این ترتیب منافع مالک محفوظ بماند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
طبق گفته منبع معتبر ontario سازنده مسئولیت کلی پروژه چه از نظر انطباق آن با قوانین و چه از لحاظ اجرای دقیق کلیه مراحل ساخت، براساس توافقات انجام شده را برعهده دارد. البته سازنده برای انجام تعهدات خود نیازمند تحویل به موقع ملک کلنگی یا زمین مورد مشارکت است. به این ترتیت مالک باید به ازای سرمایه‌ای که سازنده برای ساختوساز به پروژه وارد می‌کند، ملک را در زمان مقرر تخلیه و به سازنده تحویل دهد. به همین جهت در قرارداد مشارکت در ساخت باید نوشته شود که سازنده باید تا چه تاریخی پروژه را به چه مرحله‌ای برساند. این امر یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده است که در پیشرفت منطقی پروژه، نقشی مهم و اثر‌گذار دارد.
مشاور املاک در قرارداد مشارکت در ساخت، تمام متریالی که باید در ساختوساز استفاده شوند را لحاظ می‌کند و سازنده باید پروژه را با متریال مشخص‌شده پیش ببرد. از دیگر تعهدات سازنده این است که پروژه را با رعایت تمامی قوانین ذکر‌شده و قوانین ساختوساز در زمان معین تحویل دهد.
جمع‌بندی
در مطالب فوق به بررسی مفهوم کمیسیون مشارکت در ساخت پرداختیم و چگونگی محاسبه آن را بیان کردیم. همانطور که گفتیم محاسبه کمیسیون مشارکت در بسیاری از موارد به‌صورت توافقی و میان طرفین قرارداد انجام می‌گیرد و قانون مشخصی برای آن نداریم. از مهم‌ترین عوامل موثر در این نوع کمیسیون می‌توان به درصد مشارکت، ارزش کل پروژه، سود ناشی از پروژه و خدمات ارائه شده توسط بنگاه‌دار به طرفین معامله اشاره کرد.
در‌نهایت از آنجایی که هر قرارداد شرایط خاص و منحصر‌به‌فردی دارد، پیش از امضای قرارداد حتما شرایط مربوط به کمیسیون را به دقت بررسی کنید و در صورت نیاز با مشاوران حقوقی و مالی مشورت کنید تا ضرری متحمل نشوید. شما می‌توانید برای داشتن یک قرارداد دقیق و اصولی، با کارشناسان ما در گروه مهندسی سروین در ارتباط باشید. ما در هر ساعتی از شبانه‌روز، پاسخگوی سوالات شما عزیزان هستیم.
پروژه های انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
خدمات انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران
پیش فروش آپارتمان منطقه ۱ تهران
مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران
سوالات متداول
چه عواملی بر کمسیون مشارکت در ساخت مؤثر است؟
فاکتورهای مختلف مثل: ارزش کل پروژه، درصد مشارکت، خدمات ارائه‌شده توسط بنگاه‌دار، بازار مسکن، آرامش بازار، نرخ بهره بانکی و … بر نرخ کمیسیون مشارکت اثر می‌گذارند.
رایجترین روش‌های محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت چیست؟
کمسیون مشارکت را می‌توان به شیوه‌های گوناگون مثل: تعیین درصدی از کل ارزش پروژه، تعیین درصدی از سود ناشی از اجرای پروژه، مبلغ ثابت و توافق مستقیم مشخص کرد.
پرداخت حق کمسیون مشارکت در ساختوساز به عهده کیست؟
اصولا پرداخت این کمسیون به عهده دو طرف معامله است اما در بعضی موارد طبق توافق سازنده این مبلغ را پرداخت می‌کند.
منظور از کمسیون مشارکت در ساختوساز چیست؟
منظور از این کمیسیون مبلغی است که در فرآیند ساخت یک ملک یا ساختمان، میان طرفین معامله به‌صورت پاداش یا پورسانت به مشاور، واسطه‌گر یا دیگر مشارکت‌کنندگان پرداخت میشود.