پیش خرید آپارتمان یک روش رایج و محبوب برای همه کسانی است که سودای داشتن ملکی نو را در سر دارند اما تورم و بودجه مالی‌شان اجازه خرید نقدی و یکجای چنین آپارتمان‌هایی را به آن‌ها نمی‌دهد. در جریان خرید آپارتمان با شرایط پیش فروش، شما باید در زمان عقد قرارداد مبلغی را به‌عنوان پیش پرداخت به سازنده پرداخت نموده و مابقی وجه را به‌صورت اقساط و متناسب با پیشرفت پروژه تسویه نمایید. از آنجاییکه این نوع خرید‌وفروش با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است پیشنهاد می‌کنیم با مطالعه این مقاله از «گروه سروین» با قوانین پیش فروش آپارتمان و ۲۵ نکته قانونی مهمی که باید در این مورد بدانید، بیشتر آشنا شوید.
منظور از پیش فروش آپارتمان چیست؟
به‌طور‌کلی پیش فروش یا پیش خرید، در لغت به معنای خرید یا فروش چیزی پیش از تکمیل آن است. به عبارت دقیق‌تر منظور از پیش خرید در حوزه املاک، خرید ملک یا آپارتمانی است که ساخت آن هنوز شروع نشده و یا اینکه در حال ساخت است. در این حالت خریدار بخشی از مبلغ ملک را به‌عنوان پیش پرداخت به فروشنده می‌پردازد و مابقی را به‌مرور و تا زمان تکمیل آپارتمان پرداخت می‌کند.
پیش خرید یک قرارداد حقوقی بین خریدار و فروشنده است که در آن فروشنده متعهد می‌شود ملکی را در آینده به خریدار تحویل دهد و در سمت دیگر خریدار نیز متعهد می‌شود که مبلغ ملک را در زمان‌های تعیین‌شده پرداخت کند. این نکته را در نظر داشته‌باشید که تفاوت اصلی پیش خرید و خرید نقدی در این است که در قرارداد پیش خرید، خریدار ملک را پیش از تکمیل شدن خریداری نموده و مبلغ را به‌صورت اقساطی پرداخت می‌کند اما در خرید نقدی، خریدار ملک را به‌صورت کامل و آماده خریداری می‌کند و مبلغ را به‌صورت یکجا تسویه می‌نماید.
اگر قصد پیش خرید ملکی را دارید اما از قوانین پیش فروش آپارتمان آگاه نیستید می‌توانید از خدمات مشاوره‌ای مهندسین حاضر در مجموعه ما (گروه مهندسی سروین) بهره‌مند شوید. تیم ما با داشتن سابقه‌ای درخشان در امور ساختمانی مختلف اعم از اجرای نمونه‌های موفق پروژه‌های ساختوساز مشارکتی و پیش فروش آپارتمان منطقه ۱ تهران، دانش و تخصص لازم برای ارائه هرگونه اطلاعات لازم در این حوزه‌ها را به شما هموطنان عزیز دارد. در مورد «قوانین مشارکت در ساخت» بیشتر بدانید.
مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان با مزایا و معایب بسیاری همراه است که در ادامه به بررسی مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم:
مزایای پیش فروش آپارتمان
- قیمت پایین‌تر: به‌طور‌معمول قیمت ملک در پیش فروش نسبت به ملک آماده کمتر است.
- امکان تغییر طراحی: هنگام پیش فروش شما می‌توانید طراحی داخلی ملک خود را به سادگی تغییر دهید.
- امکان اخذ وام: خریدار می‌تواند برای پرداخت اقساط پیش پرداخت، از بانک وام دریافت کند.
- و…
معایب پیش فروش آپارتمان
- عدم تحویل به موقع ملک: یکی از مهم‌ترین معایب پیش خرید آپارتمان، امکان عدم تحویل به موقع ملک از سوی سازنده است. البته طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، در صورت خلف وعده در تحویل ملک، شما به‌عنوان خریدار حق اعتراض و پیگیری قانونی را دارید اما این امر بسیار پر هزینه و زمان‌بر است.
- عدم اجرای مصالح طبق قرارداد: در برخی مواقع ممکن است مصالح استفاده شده در ساخت آپارتمان با آنچه از قبل توافق شده بود مطابقت نداشته‌باشد که در این شرایط هم حق پیگیری قانونی برای پیش خریدار محفوظ است.
- امکان نا‌تمام ماندن پروژه: در شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده، ممکن است پروژه شما نا‌تمام بماند که در این صورت، به‌عنوان پیش خریدار متحمل ضرر بسیاری خواهید شد.
- امکان فروش ملک به چند نفر: متأسفانه در برخی موارد فروشنده، ملک را به چندین نفر می‌فروشد که این امر ضرر بسیاری برای خریداران به همراه دارد.
- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر: گزارش‌های بسیاری مبنی بر این موضوع ثبت شده‌است که شرکت‌های نامعتبر اقدام به پیش فروش ملک می‌کنند.
۲۵ قانون پیش فروش آپارتمان که باید بدانید!
آگاهی از قوانین پیش فروش آپارتمان از یک‌سو به سازندگان کمک می‌کند تا مدیریت بهتری روی هزینه‌های ساختمان‌سازی و روند اجرای پروژه داشته‌باشند و از سوی دیگر، سازندگان را در خرید آگاهانه آپارتمانی نو یاری می‌رساند. خوب است بدانید که این قوانین در پروژه‌های ساختمانی قانونی مانند پروژه بیمه یکم، به دقت رعایت شده‌اند. در ادامه به معرفی ۲۵ ماده و ۴ تبصره (ماده ۲۰ و ۲۱ این قانون طی اصلاحات انجام گرفته حذف شده‌اند) تصویب شده از قوانین پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم:
ماده یا قانون ۱
مطابق با این ماده؛ هر قراردادی با هر عنوانی که در آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین مذکور باشد و در‌نهایت واحد ساخته‌شده در ابتدای کار یا حین احداث یا حتی پس از تکمیل فرآیند ساختوساز، تحت مالکیت فرد دیگری یا همان پیش خریدار درآید، در گروه پیش فروش ساختمان قرار می‌گیرد و شما می‌توانید آن را یک ساختمان پیش فروش‌شده در نظر بگیرید. البته این قانون شامل تبصره زیر نیز می‌شود:
تبصره: در چهارچوب این قانون برخی از افراد می‌توانند اقدام به پیش فروش ساختمان در زمینی کنند که در اختیار دارند. این افراد عبارتند از:
- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحد ساختمانی متعلق به آن‌ها می‌شود. این نوع مالکیت در قالب یک سند رسمی انجام می‌گیرد.
- مستاجرین اراضی که شامل مستاجرین ملکی، دولتی و موقوفه می‌شوند. این افراد به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی مستاجره را دارند.
ماده یا قانون ۲
یکی‌دیگر از قوانین پیش فروش آپارتمان این است که در قرارداد خود باید موارد زیر را به‌صورت واضح ذکر کنید، در غیر اینصورت قرارداد رسمیت نداشته و معتبر نیست (مطابق به تغییرات سال ۱۴۰۳):
- ذکر اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از افراد حقیقی و حقوقی
- ثبت پلاک و مشخصات ثبتی دقیق ملک یا ساختمان احداث‌شده
- اشاره دقیق به شرایط و امکانات واحد ساختمانی قرارداد اعم از: مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌های ساختمان، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه، پارکینگ و رعایت ضوابط پارکینگ، انباری و…
- درج مشخصات فنی و معماری واحد ساختمانی از جمله: موقعیت ساختمان، نوع کاربری، مساحت کل عرصه و زیر‌بنا، تعداد طبقات، تعداد کل واحد‌های ساختمان، نوع نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان و دیگر موارد مشابه
- ذکر بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعیین تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن‌ها
- پیوست متن پروانه ساختمانی معتبر(در صورت صدور)
- شماره قبوض اقساطی در بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی مورد معامله
- تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف دقیق در رابطه با چگونگی و میزان خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای
- صحبت در رابطه با تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- معرفی داوران پروژه ساختمانی
- تعهدات پیش فروشنده در رابطه با پروانه ساخت و دیگر مراحل قانونی
- و…
ماده یا قانون ۳
مطابق با این ماده، پیش فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن در هر پروژه ساختمانی که با رعایت ماده ۲ انجام می‌گیرد، باید حتما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. همچنین خلاصه این سند باید به اداره ثبت اسناد ارسال گردد.
ماده یا قانون ۴
ماده ۴ از قوانین پیش فروش آپارتمان، این موضوع را مشخص می‌کند که سند پیش فروش آپارتمان شما تنها در صورتی اعتبار دارد که مدارک زیر را به دفاتر رسمی اسناد تحویل داده‌باشید (مطابق با تغییرات سال ۱۴۰۳):
- سند رسمی مالکیت ساختمان یا سند رسمی اجاره ساختمان با حق احداث بنا در زمین مذکور. البته شما می‌توانید یک قرارداد رسمی حاکی از این موضوع ارائه دهید که در ازای سرمایه‌گذاری، پس از احداث بنا، ساختمان به پیش فروشنده اختصاص می‌یابد و هیچ فرد دیگری حق و حقوقی راجع به آن ندارد.
- شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد در صورت ساخت چندین واحد در زمین مذکور
- ارائه بیمه نامه که با موضوع ساختمان مرتبط است.
- به‌صورت قانونی ساخته شده و تمام موارد ضروری در ساخت، به خوبی رعایت شده است.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
- و…
ماده یا قانون ۵
به موجب این ماده، تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن در دفاتر اسناد رسمی تنها با پرداخت هزینه حق‌الثبت امکان‌پذیر است. حال اگر قادر به ارائه گواهی مالیاتی نیستید، تنظیم قرارداد تنها در صورت پرداخت حق‌التحریر ممکن می‌شود. لازم به ذکر است که تعرفه حق‌التحریر توسط قوه قضاییه تعیین می‌گردد.
ماده یا قانون ۶
در صورتی که پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر که در قرارداد ذکر شده‌است، بنا به هر دلیلی واحد پیش‌فروش شده را به پیش‌خریدار تحویل ندهد یا حتی تعهدات ذکر‌شده در قرارداد را به طور کامل یا اینکه اصلا انجام ندهد، نه تنها باید جریمه پرداخت کند، بلکه پیش خریدار می‌تواند از وی نیز شکایت نماید.
ماده یا قانون ۷
اگر مساحت واحد آماده شده، تا ۵ درصد افزون بر زیربنای قید شده در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حقی برای فسخ قرارداد پیش فروش ندارند اما اگر از ۵ درصد بیشتر شد خریدار می‌تواند این قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ نماید. همچنین طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، اگر مساحت واحد پیش فروش شده کمتر از ۹۵ درصد متراژ توافق‌شده در قرارداد باشد، پیش خریدار این حق را دارد که قرارداد را فسخ نموده و یا خسارت وارده را به نرخ کارشناسی شده روز از سازنده یا پیش فروشنده دریافت نماید.
ماده یا قانون ۸
اگر پیش فروشنده در هر یک از مفاد قرارداد پیش فروش، تخلفی انجام دهد که پیش خریدار به‌واسطه آن حق فسخ قرارداد را داشته‌باشد، پیش فروشنده ملزم به پرداخت خسارت برمبنای مصالحه طرفین و یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین است.
تبصره: اگر طرفین قرارداد در این مورد به توافق نرسند پیش فروشنده موظف می‌شود تمام مبالغ پرداختی از سوی پیش خریدار را طبق قیمت روز بنا همراه با سایر خسارات، طبق نظر کارشناس قوه قضاییه به پیش خریدار پرداخت نماید.
ماده یا قانون ۹
پیش فروشنده ملزم به بیمه کردن مسئولیت خود در قبال هرگونه عدم رعایت ضوابط قانونی و خسارات ناشی از عیب و ایراد بنا و تجهیزات آن به پیش خریدار و اشخاص ثالث است. اگر مبلغ پرداختی بیمه کمتر از خسارات وارده باشد شخص پیش فروشنده مسئول پرداخت مبلغ مابه‌التفاوت است.
ماده یا قانون ۱۰
اگر پیش خریدار از تسهیلات بانکی برای خرید واحد پیش فروش شده استفاده کند، بانک موظف است وجه تسهیلات را به حساب پیش فروشنده واریز نموده و مالکیت پیش خریدار نسبت به سهم واحد پیش فروش شده را طبق حق و حقوق وی به عنوان تضمین اخذ نماید.
ماده یا قانون ۱۱
ماده ۱۱ یکی از مهم‌ترین مفاد در قوانین پیش فروش آپارتمان است که طی آن فارغ از نحوه پرداخت اقساط، پیش خریدار حتما باید حداقل ۱۰ درصد از بهای واحد پیش فروش شده را هنگام تنظیم سند قطعی به پیش فروشنده پرداخت نماید.
ماده یا قانون ۱۲
اگر روند ساخت واحد پیش فروش شده مطابق با مفاد قرارداد پیش نرود، پیش خریدار این حق را دارد، تا زمانیکه مهندس ناظر تأییدیه لازم مبنی بر پیشرفت کار توسط پیش فروشنده را ارائه نکند از پرداخت مابقی اقساط خودداری نماید.
ماده یا قانون ۱۳
پیش خریدار در طی پروسه ساخت و اتمام ساختمان، به نسبت پرداختی اقساط خود مالک واحد پیش فروش شده می‌باشد که در نهایت با پایان یافتن زمان قرارداد و پس از تکمیل پروژه، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر تسویه تمام اقساط، می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خود اقدام نماید. اگر پیش فروشنده ظرف مدت ۱۰ روز پس از اعلام رسمی دفترخانه، اقدامی در این راستا انجام ندهد، طبق قانون، دفترخانه رأسا امور مربوط به انتقال سند به پیش خریدار را انجام می‌دهد.
ماده یا قانون ۱۴
اگر تا زمان اتمام مدت زمان قرارداد پیش فروش، سازنده موفق به تکمیل پروژه نشود، در صورتیکه تنها کمتر از ۱۰ درصد از پیشرفت فیزیکی ساختمان باقی مانده باشد (با تأیید مهندس ناظر)، پیش خریدار می‌تواند با قبول شرایط، نسبت به تنظیم سند رسمی قدرالسهم خود در نزد دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.
ماده یا قانون ۱۵
طبق ماده ۱۵ قوانین پیش فروش آپارتمان، تا قبل از انتقال رسمی و قانونی واحد پیش فروش شده به نام خریدار، عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و اقساط و مبالغ پرداخت شده قابل توقیف به نفع پیش فروشنده نیست.
ماده یا قانون ۱۶
اگر خریدار نسبت به پرداخت اقساط کوتاهی یا تأخیر کند، با اطلاع کتبی پیش فروشنده به دفتر اسناد رسمی اخطاریه‌ای برای وی صادر می‌شود که طی آن پیش خریدار یکماه فرصت دارد قسط خود را پرداخت کند، در صورت عدم توجه، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
ماده یا قانون ۱۷
در صورت رضایت همه پیش خریداران، واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن، فاقد منع قانونی است.
ماده یا قانون ۱۸
هرگونه انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده، بدون رضایت پیش فروشنده مشمول پرداخت بها یا عوض قرارداد می‌باشد.
ماده یا قانون ۱۹
طبق قوانین پیش فروش آپارتمان پس از اینکه تعهدات در قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت کامل اجرا شد و واحد پیش فروش شده به شکل قانونی به پیش خریدار منتقل شد، طرفین معامله ملزم هستند قرارداد پیش فروش را به دفترخانه اسناد رسمی عودت دهند زیرا با توجه به موارد نام‌برده، این قرارداد عملا فاقد وجه قانونی است.
ماده یا قانون ۲۲
هنگام صدور پروانه ساختمان، شهرداری موظف است برای هر واحد از آپارتمان شناسنامه‌ای مستقل، متشکل از مشخصات دقیق واحد و ملحقات آن به متقاضی ساخت ارائه نماید.
ماده یا قانون ۲۳
هرگونه اقدام به پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی معتبر و یا انتشار آگهی بدون داشتن مجوز از سازمان‌های مربوطه، طبق قانون مشمول پرداخت جزای نقدی و حبس می‌باشد.
تبصره: تعقیب یا اجرا جرائم مذکور تنها با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و یا گذشت شاکی موقوف می‌گردد.
ماده یا قانون ۲۴
طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، مشاورین املاک به هیچ وجه رأسا حق تنظیم قرارداد پیش فروش را ندارند چراکه اینکار باید توسط دفتر اسناد رسمی صورت گیرد. در صورت تخلف در این مورد، مشمول تعلیق پروانه کسب و در نهایت ابطال آن می‌شوند.
ماده یا قانون ۲۵
این ماده مربوط به ضرورت اجرای آیین‌نامه قوانین پیش فروش آپارتمان است که پس از به تصویب رسیدن آن توسط شورای نگهبان در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ لازم‌الاجرا گردیده‌است.
۲ نکته مهم در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
حال که با مهم‌ترین قوانین پیش فروش آپارتمان آشنا شدید، توصیه می‌کنیم دو نکته طلایی زیر را نیز مد نظر داشته‌باشید:
- یکی از مهم‌ترین نکات پیش خرید آپارتمان، اعتماد به یک پیش فروشنده معتبر است. در واقع همانطور که در قراردادهای ساختوساز مشارکتی، انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت مهم و ضروری است، هنگام پیش خرید نیز باید رزومه و صلاحیت پیش فروشنده را به دقت ارزیابی کنید. برای این امر شما باید فردی را انتخاب کنید که سوابق درخشانی در حوزه ساختوساز داشته‌باشد.
- قرارداد پیش فروش آپارتمان یک سند حقوقی مهم است، بنابراین شما باید تمام جزئیات آن را به دقت بررسی کنید. در این قرارداد مواردی چون: محل قرار‌گیری ملک، تعداد واحدها، مصالح مورد استفاده، قیمت ملک، زمان تحویل آپارتمان، نحوه پرداخت اقساط، ضمانت‌های انجام تعهدات از سمت دو طرف معامله و … باید به صورت مکتوب و قانونی ثبت گردد.
جمع‌بندی
ما در این مقاله ضمن اشاره به مزایا و معایب پیش خرید ساختمان، به مهم‌ترین قوانین پیش فروش آپارتمان نیز اشاره کردیم. از آنجایی که تنظیم این نوع قراردادها چالش‌های خاص خود را دارد، توصیه می‌کنیم قبل از هرگونه اقدام، ابتدا با افراد متخصص در این حوزه مشورت کنید تا خدای ناکرده متحمل ضرر نشده و یا در دام افراد سودجو گرفتار نشوید. مهندسین و مشاورین حاضر در مجموعه ما (شرکت مهندسی سروین) به عنوان یکی از معتبرترین شرکت‌های فعال در حوزه ساخت پروژه‌های مشارکتی و پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران، آمادگی لازم برای ارائه هرگونه راهنمایی در زمینه عقد اینگونه قرارداردها را دارند.
پروژه های انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
خدمات انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
سوالات متداول
در صورت عدم پرداخت اقساط واحد پیش فروش شده آیا پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد؟
بله. اگر خریدار نسبت به پرداخت اقساط خود کوتاهی یا تأخیر کند، با اطلاع کتبی پیش فروشنده به دفتر اسناد رسمی اخطاریه‌ای برای وی صادر می‌شود که طی آن پیش خریدار یکماه فرصت دارد قسط خود را پرداخت کند، در صورت عدم توجه فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
آیا مشاورین املاک اجازه تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش آپارتمان را دارند؟
خیر. اینکار باید حتما توسط دفتر اسناد رسمی به صورت کتبی و قانونی انجام شود.
در هنگام عقد قرارداد پیش فروش، پیش خریدار چه مقدار از پول آپارتمان را باید به پیش فروشنده بدهد؟
پیش خریدار حتما باید حداقل ۱۰ درصد از بهای واحد پیش فروش شده را هنگام تنظیم سند قطعی به پیش فروشنده پرداخت نماید.