منطقه پنج یکی از خوش آب‌‌وهواترین مناطق ۲۲ گانه تهران است که به دلیل بهره‌مندی از کوچه باغ‌های پهن، دسترسی آسان به بیش از شش بزرگراه اصلی پایتخت، ترافیک کم، مراکز خرید متنوع و … جزو مناطق محبوب برای سکونت و زندگی به شمار می‌آید. مجموع این عوامل باعث شده تا این محدوده مورد استقبال بسیاری از مهندسین و مشاورین املاک برای اجرای پروژه‌های ساختوساز مشارکتی باشد، به همین علت ما در این مقاله از گروه سروین قصد داریم تا شما را با قوانین و شرایط مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران بیشتر آشنا کنیم.
منطقه پنج تهران کجاست؟
منطقه پنج شهرداری تهران محله‌ای با دسترسی عالی به اتوبان‌های مهمی چون همت، اشرفی اصفهانی، محمد علی جناح، حکیم، آبشناسان، ستاری، باکری و … است که بافت مدرن اکثر محله‌های آن با وجود آپارتمان‌هایی نوساز با طراحی شیک، شما را حسابی تحت‌تأثیر قرار می‌دهد. جالب است بدانید که بعد از انقلاب اسلامی این محدوده که از محله‌های مهمی مثل بلوار فردوس، باغ فیض، شهرک آپادانا، شهران، پونک، جنت آباد و … تشکیل شده شاهد بیشترین میزان ساخت‌ساز و توسعه شهری بوده‌است. موقعیت جغرافیابی این منطقه و نزدیکی آن به کوهپایه‌های البرز باعث شده تا این محدوده در بیشتر فصول سال آب و هوایی خنک و دلچسب داشته‌باشد، از این‌رو بسیاری از شهروندان منطقه پنج را به عنوان اولویت اول خود برای زندگی در پایتخت انتخاب می‌کنند.
با قدم زدن در کوچه پس کوچه‌ها و محله‌های مختلف منطقه پنج تهران علاوه بر دیدن مراکز تجاری مهم شاهد آپارتمان‌ها و سازه‌هایی شیک و مدرن مثل پروژه فردوس خواهید بود که به شکلی هنرمندانه و استادانه توسط تیم مجرب گروه سروین با رعایت ضوابط پارکینگ در بنایی ۹ طبقه‌ای با ۳۱ عدد پارکینگ و ۲ واحد تجاری اجرا شده‌است. استفاده از تکنولوژی‌های ایمنی در اصول ساختمان سازی و طراحی ساختمان برای بهبود کارایی انرژی، این پروژه را به یکی از بهترین ساختمان‌های محله بلوار فردوس تبدیل کرده‌است. موقعیت استراتژیک منطقه پنج دلیلی محکم بر قابلیت‌های بالقوه این محدوده برای اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران با بالاترین سطح کیفی است که در ادامه به مهم‌ترین قوانین و شرایط آن اشاره میکنیم.
راهنمای مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران
مشارکت در ساخت به معنای شراکت در ساخت یک بنا طبق توافقات انجام شده برای رسیدن به سودی دو طرفه است. در این نوع مشارکت، یک طرف معامله ملک فرسوده و یا کلنگی خود را در اختیار سازنده‌ای حرفه‌ای با سرمایه کافی قرار می‌دهد تا وی با هزینه شخصی بنایی نو را در مدت زمان معین ساخته و تحویل مالک دهد که در آخر نیز سازنده سهم خود را بنا به توافقات از پیش تعیین شده از واحدهای نوساز بر می‌دارد. این نوع همکاری اگر به صورت متعهدانه، مسئولانه و قانونی صورت گیرد، هر دو طرف به سود قابل توجهی دست خواهند یافت.
قوانین مشارکت در ساخت در منطقه ۵ تهران و قوانین مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران و سایر نقاط پایتخت یکسان است اما آنچه باعث تفاوت در شرایط قراردادهای مشارکتی می‌شود قوانین شهرداری خاص هر منطقه، عرف منطقه، قیمت روز ملک نوساز و نرخ هر مترمکعب زمین در آن منطقه است. این فاکتورها از آن جهت مهم هستند که در ابتدای مشارکت، میزان ارزش سرمایه‌گذاری و آورده‌های طرفین با همین ملاک‌ها برآورد می‌شود. در جریان عقد قراردادهای مشارکتی باید به ریز جزئیات فنی، کیفی و کمی اعم از نوع مصالح، قدرالسهم، مبلغ بلاعوض، مبلغ قرض الحسنه، انتخاب طبقات و مواردی از دست توجهی ویژه داشته‌باشید.
همانطور که گفتیم طبق قوانین و مقررات شهرداری هر منطقه تهران پهنه‌بندی مختص به خود را دارد که ما پهنه‌بندی مسکونی در محله‌های مختلف منطقه پنج را به صورت جدول زیر برای شما آماده کرده‌ایم:
| نام محله | قوانین پهنه‌بندی شهرداری در منطقه ۵ تهران | عرف تقسیم قدرالسهم |
| اکباتان | املاک زیر ۲۵۰ متر مجوز ساخت ۴ طبقه مسکونی، در بعضی از شرایط امکان ساخت ۵ طبقه با پرداخت عوارض قانونی | ۵۰_۵۰ برای ساختمان‌های ۴ طبقه و ۶۰_۴۰ برای ساختمان‌های ۵ طبقه |
| سازمان برنامه جنوبی، بهار جنوبی، بهار شمالی و شهرزیبا | به دلیل پهنه بیشتر زمین‌ها در این مناطق املاک بالای ۷۵۰ متر تا ۶ طبقه مسکونی، املاک بالای ۱۲۵۰متر تا ۷ طبقه مسکونی | در آپارتمان‌های ۶ طبقه تا طبقه پنجم ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده، در طبقه ششم ۶۰ درصد سازنده و ۴۰ درصد مالک اما در مورد طبقه هفتم ۷۵ درصد سازنده و ۲۵ درصد مالک |
| جنت آباد جنوبی، جنت آباد مرکزی، پونک، شاهین جنوبی، پیامبر مرکزی، سردارجنگل، گلها، پیامبر شرقی و شهران | به دلیل فراوانی پهنه‌های ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری امکان ساخت پنج طبقه تک واحدی یا پنج طبقه دو واحدی | روتین ۶۰_۴۰ یعنی ۳ طبقه سهم مالک و ۲ طبقه سهم سازنده |
علاوه بر موارد ذکر شده در جدول، محله‌های خاصی از منطقه پنج تهران که شامل محله ابوذر، بلوار فردوس شرق ضلع شمال، مهران، بهنام، سازمان برنامه شمالی، سازمان برنامه مرکزی، کیهان و دویست دستگاه هستند به دلیل داشتن بافت خاص و لوکس‌شان، تراکم بیشتری را به خود اختصاص داده و رقابت بین برندها برای اجرای طرحهای مشارکت در ساختوساز در این محله‌ها بیش از بقیه محله‌های منطقه ۵ تهران است.
در این محدوده‌ها کیفیت بنا، بهره‌گیری از امکانات به‌روز و لاکچری، طراحی خاص و منحصربه‌فرد نمای داخلی و بیرونی، اختصاص فضای سبز جذاب و مواردی از این دست عموما جزو اولویت‌های مالکینی است که به دنبال انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت هستند. مجموعه ما (گروه مهندسی سروین) مفتخر است که با بیش از دو دهه فعالیت حرفه‌ای در حوزه ساختوساز مجتمع‌های اداری، مسکونی و تجاری، به عنوان سازنده برتر مشارکت در ساخت در منطقه ۵ تهران، پروژه‌های مهمی چون پروژه کاشانی ۱ و پروژه کاشانی ۲ را اجرا و با بهره‌گیری از جدیدترین روش‌ها و تکنولوژی‌های روز دنیا در حوزه معماری، سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی به پایان رسانده‌است.
همچنین بازدید از پروژه بیمه یکم گروه سروین که به عنوان یکی دیگر از نمونه‌های برتر پروژه‌های اجرا شده توسط این مجموعه معتبر شناخته می‌شود خود گویای میزان تخصص، تعهد و دانش مهندسین حاضر در مجموعه سروین است. این پروژه عظیم در زمینی به مساحت ۵۰۰۰ مترمربع با زیربنای ۲۳۰۰۰ مترمربع در سال ۱۳۹۵ در پنج بلوک ۷ طبقه که هر بلوک شامل ۴۰ واحد مسکونی است به اجرا در آمده‌است. تهویه مطبوع، لابی، پارکینگ، انباری، سالن اجتماعات و یک واحد تجاری از جمله امکانات جذاب این پروژه است.
مزایای مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران
همانطور که پیش‌تر نیز گفتیم منطقه پنج تهران به دلیل موقعیت جغرافیایی مطلوب، سرانه فضای سبز مناسب و دسترسی آسان به اتوبان‌های مهم پایتخت کشش زیادی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی مشارکتی دارد. افزایش جمعیت، استقبال عمومی از اسکان در آپارتمان‌های این محدوده و تنوع متراژ قطعات در این منطقه شهرداری نیز فرصتی طلایی برای اجرای پروژه‌های ساختوساز مشارکتی در منطقه پنج را فراهم کرده‌است. در این محدوده نیز مانند سایر نقاط تهران با مشارکت در ساخت از مزایای زیر بهره‌مند می‌شوید:
- ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
- افزایش ارزش افزوده ملک
- کاهش ریسک مالی و کاهش هزینه ساختمان سازی
- صرفه‌جویی در هزینه‌ها
- تسریع در اجرای عملیات احداث و ساخت پروژه
- زیباسازی شهر و بازسازی بافت‌های فرسوده
- بهینه سازی مصرف انرژی در ساختمان و هزینه‌های تعمیرات ساختمان
- امکان به روز کردن تجهیزات و رفاه بیشتر ساکنین
- امکان فروش سریع‌تر واحدها
- دریافت سازه‌ای نو و زیبا، مطابق با استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه
- افزایش استحکام سازه
- زیبا و مدرن سازی ساختمان مطابق با سلایق شخصی مالکین
- سودآوری کوتاه مدت برای طرفین
مراحل انجام کار در قراردادهای مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران
هنگامیکه مالک یا مالکینی با توجه به نیازها، ارزش ملک و ترجیحات شخصی خود به این نتیجه می‌رسند که ملک کلنگی و یا فرسوده‌شان را از طریق مشارکت با یک سازنده متمکن و متعهد به آپارتمانی نوساز تبدیل کنند، اولین و مهم‌ترین اصل، همین انتخاب سازنده است زیرا قرارداد مشارکت در ساخت در ابتدا عملا آورده به آورده نیست و این مالک است که تمام دارایی خود را در ازای تعهد به انجام کار به سازنده تقدیم می‌کند، به همین علت شخص مالک باید قبل از هر چیز ارزیابی واقعی و درستی از میزان اعتبار، تمکن مالی، توان تخصصی و تعهد سازنده منتخب خود داشته‌باشد. اگر به دنبال خرید خانه هستید پیشنهاد میکنیم مقاله های «نکات مهم در خرید خانه» و «بهترین زمان برای خرید ملک» را مطالعه کنید.
در مراحل بعد نیز لازم است میزان آورده‌های طرفین برآورد شود که این کار اصولا بر مبنای مکان جغرافیایی، عرف منطقه، قیمت هر مترمربع زمین در آن محدوده و ویژگی‌های ملک صورت می‌گیرد سپس توافقاتی بین سازنده و مالک برای تعیین قدرالسهم، مبلغ بلاعوض، نوع سازه، طراحی ساختمان، کیفیت و نوع مصالح و مواردی از این دست انجام می‌شود که برای جلوگیری از هر نوع اختلاف، سوءاستفاده و تضییع حق حتما باید تمامی این جزییات به صورت شفاف، واضح و قابل استناد طی قراردادی به عنوان قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم گردد.
پس از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران، مراحل بعدی شامل اعطای وکالت کاری از طرف مالک به سازنده، تشکیل پرونده در شهرداری، اخذ مجوزها، تخلیه و تحویل ملک به سازنده، تخریب بنا، انجام پروسه اسکلت و اجرای مراحل عملیاتی انجام می‌شود تا طبق توافق صورت گرفته و در زمان مقرر، ساختمانی نو به مالک تحویل داده شود و در نهایت هر یک از طرفین سهم خود از واحدها را بردارد. توجه کنید که کلیه مراحل اجرایی ساختوساز پس از امضای قرارداد مشارکت کلید می‌خورد.
نکات مهم درباره مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران
- در قرارداد مشارکت در ساخت، استانداردهای کیفی مد نظر خود را به صورت اعداد و ارقام قابل ارزیابی بیان کنید و حتی‌الامکان از درج عباراتی مانند «به نحو مطلوب»، «عالی» و «قابل قبول» خودداری نمایید.
- در زمان تنظیم این قرارداد بندی را برای دریافت خسارت از سازنده در صورت عدم انجام تعهدات وی و عدم حسن انجام کار در زمان مقرر در نظر بگیرید.
- در این نوع مشارکت حتما شرایط فسخ قرارداد را نیز لحاظ کنید.
- از آنجاییکه قراردادهای مشارکتی دو طرفه است باید به این موضوع نیز دقت کنید که در مقابل امتیازاتی که از سازنده می‌گیرید ملزم به ارائه امتیازات متقابل نیز هستید.
- در مورد بهترین شیوه انتقال سند به سازنده به توافق برسید. لازم به ذکر است که حتی‌الامکان از اعطای سند به شخص سازنده پیش از اجرای مراحل ساخت جدا خودداری نمایید.
- سازه‌هایی با بالای ۲۰ سال ساخت در بافت‌های فرسوده ارزش چندانی نداشته و فقط خود زمین ارزشمند است که برای ارزیابی آن بهتر است از کارشناسان مجرب کمک بگیرید.
کیفیت مصالح انتخابی و نوع آن باید به صورت شفاف تعیین شود. اهمیت حساسیت روی این موضوع نه تنها از بعد کیفی و استحکام سازه، بلکه طبق گفته منبع معتبر dwellingondesign از نظر مسائل زیبایی‌شناسی و تأثیرات محیطی ساختمان نیز بسیار حائز اهمیت است.
- عرف مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران و سایر نقاط پایتخت عموما توسط خود دولت تعریف شده و طی فرمول‌های محاسباتی ابلاغ می‌گردد. در مورد پذیرش یا عدم پذیرش این عرف نیز دو طرف می‌توانند توافقات دوجانبه‌ای داشته‌باشند.
- چک بانکی نسبت به سفته چالش‌های اجرایی کمتری دارد، به همین دلیل توصیه میکنیم برای ضمانت تعهد سازنده به جای سفته، چک معتبر بگیرید.
- پیمانکار یا سازنده موظف است در بازه‌های زمانی ماهانه، مالک را از روند پیشرفت پروژه مطلع سازد. پس حتما در انتخاب پیمانکار ساختمان دقت کنید.
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ذکر همه بندهای مهم و پیش‌‌گیری کننده از متضرر شدن طرفین، نیاز به دانش و تجربه دارد، از این‌رو بهتر است از مشاوره مهندسین سروین، با بهترین وکلا و افراد در مدیریت پروژه های ساختمانی و ساخت و ساز و یا افرادی که در این حوزه تخصص لازم را دارند استفاده کنید.
جمع بندی
شرایط مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران همانند دیگر نقاط پایتخت مستلزم رعایت قوانین و عرف منطقه است که ما در این مقاله به مهم‌ترین آن‌ها اشاره کردیم. منطقه پنج تهران به دلیل موقعیت جغرافیایی عالی از نظر دسترسی به بزرگراه‌های مهم تهران، داشتن سرانه فضای سبز مناسب، ترافیک کم و اقبال عمومی مردم برای سکونت در محله‌های مختلف آن به خصوص محدوده اکباتان، بلوار فردوس و … فرصتی طلایی را برای سرمایه‌گذاری در طرحهای ساختمانی مشارکتی این منطقه شهرداری فراهم نموده‌است.
سوالات متداول
منظور از مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران چیست؟
مشارکت در ساخت چه در منطقه پنج و چه در مناطق دیگر تهران حکایت از شراکتی دو طرفه بین سازنده و مالک ملک‌های فرسوده و کلنگی دارد که طی آن سازنده تعهد می‌دهد در قابل دریافت ملک، با هزینه شخصی آپارتمانی نو را ساخته و در موعد مقرر به مالک تحویل دهد. بابت این مشارکت نیز بنا بر قانون و عرف و البته توافقات فی‌مابین، سهم خود از واحدها بر می‌دارد.
چرا قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران سودمند است؟
چون این منطقه از نظر موقعیت مکانی به کوه‌های البرز نزدیک بوده و دارای آب‌وهوای خنک و مطبوعی است، مراکز تجاری، تفریحی و اداری متعددی در آن بنا شده، حجم ترافیک کمتر است، قابلیت رشد جمعیت را دارد، به آسانی می‌توان به اتوبان‌های اصلی پایتخت دسترسی داشت، تنوع متراژ زمین‌ها بالا بوده و در نهایت سرانه فضای سبز آن نیز مناسب است.