اگر در حوز ساختمان‌سازی فعالیت کرده‌باشید، بدون شک می‌دانید که یکی از نهاد‌های مهم در این زمینه، شهرداری است. آشنایی با ضوابط ساختوساز و شهرسازی برای تمام مهندسان عمران و مالکانی که قصد ساخت ملک را دارند، امری ضروری و الزامی است اما به راستی مهم‌ترین ضوابط ساخت و ساز چیست؟ برای رسیدن به پاسخ این سوال مهم مطالعه این مقاله از «گروه سروین» را از دست ندهید.
انواع پروژه‌های ساختمانی
با توجه به تنوع پروژه‌های ساختمانی انواع مختلف آن را می‌توان به دو دسته کلی؛ مسکونی و تجاری تقسیم‌بندی کرد که با در نظر گرفتن هر بخش، چهار نوع پروژه مختلف به شرح زیر خواهیم داشت:
- ساخت و بازسازی منازل مسکونی
- ساختوساز سنگین صنعتی
- ساختوساز تجاری و نهادی
- ساختوساز مهندسی
ضوابط شهرسازی
در یک نگاه کلی، ضوابط شهرسازی مجموعه قواعد و دستورالعمل‌هایی هستند که از سوی سازمان شهرداری هر منطقه برای ساخت ساختمان در آن محدوده خاص تعیین می‌شوند و شهرداری هر ناحیه مستقیما بر اجرای آن‌ها نظارت می‌کند. در این حوزه، دستورالعمل‌ها و استانداردهای بسیاری از سوی سازمان‌های مربوطه وضع شده‌است که سه مورد از اصلی‌ترین آن‌ها عبارت است از؛ قوانین نظام فنی و اجرایی کشور، مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری. ما در این مقاله به بررسی ضوابط ساخت و ساز تعیین شده از سوی شهرداری خواهیم پرداخت.
دریافت پروانه ساخت
با نگاهی دقیق به قوانین و ضوابط ساختوساز شهرداری، ماده ۱۰۰ احتمالا توجه شما را به خود جلب خواهد کرد. مطابق با این ماده، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، اگر قصد شروع هر اقدام عمرانی و ساخت ساختمان را داشته‌باشند باید در گام اول پروانه ساخت دریافت کنند. به موجب این ماده شهرداری می‌تواند از ساخت ساختمان‌های بدون پروانه یا حتی مخالف با مفاد پروانه، جلوگیری کند. یکی از مهم‌ترین و آشنا‌ترین امور مخالف با پروانه ساخت، شروع ساختوساز در زمین محصور یا غیر‌محصور است.
محل استقرار ساختمان در زمین
براساس ضوابط ساخت و ساز، اگر شرایط متعارف است و هیچ مشکلی وجود ندارد، محل استقرار ساختمان باید در قسمت شمالی زمین باشد. حال در موارد استثنایی نظیر وجود درختان قطور یا شرقی و غربی بودن زمین و دیگر موارد مشابه، با توجه به وضعیت استقرار ساختمان‌های مجاور، تصمیم توسط شورای معماری اتخاذ خواهد شد.
نحوه احداث بنا در شرق، غرب و یا جنوب ملک
اگر به هر دلیلی، تراکم مجاز در ساختمان شما به‌صورت کامل پر نشود یا اینکه شما به‌عنوان مالک قصد نداشته‌باشید تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا کنید، هیچ نگرانی وجود ندارد و می‌توانید باقی‌مانده تراکم خود را در ضلع جنوبی، شرقی و غربی به‌صورت یک یا چند واحد مسنقل یک طبقه احداث کنید. البته برای این امر باید مواردی رعایت شوند که عبارتند از:
- فضای باز باقی مانده از زمین شما نباید کمتر از ۴۰ درصد از کل تراکم زمین باشد.
- ارتفاع واحد ساخته‌شده در زمین مذکور باید از پای کار تا لبه دست‌انداز بام، کمتر از ۳.۵۰ متر باشد. همچنین ارتفاع از کف تا زیر سقف نیز باید حداکثر ۲.۷۰ متر باشد.
- اگر واحد ساخته‌شده توسط شما در برگذر قرار می‌گیرد، نباید هیچ ایرادی در وارد شدن ماشین به حیاط پارکینگ ایجاد کند.
- طبق ضوابط ساخت و ساز، استفاده از واحد‌های مسکونی در امور تجاری به استثنای مواردی که توسط سازمان شهرداری صریحا اعلام شده، غیر‌قانونی و ممنوع است.
نحوه احداث بنا در املاک کمتر از ۱۰۰ متر‌مربع
اگر املاک شما کمتر از ۱۰۰ متر‌مربع است و در رابطه با صدور پروانه و احداث ملک آن نگران هستید، این نکته را در نظر داشته‌باشید که ممانعت از صدور پروانه ساختمانی در ملک‌های کمتر از یکصد متر‌مربع در صورتی امکان‌پذیر است که زمین‌های موجود در آن منطقه به‌طور‌معمول بزرگ باشند و احداث ساختمان در یک زمین کوچک، موجب آسیب دیدن زیبایی منطقه شود، در نتیجه اگر بنابر عرف تفکیک، قسمت‌هایی از شهر به قطعات کوچک تقسیم شده‌اند و شما یک زمین کوچک در اختیار دارید، طبق ضوابط ساخت و ساز، هیچ نگرانی از جهت ساخت وجود ندارد و می‌توانید ساختوساز خود را با خیال راحت شروع کنید.
اگر به دنبال قانون خاصی در رابطه با ساختوساز در املاک کمتر از ۱۰۰ متر‌مربع هستید، این نکته را در نظر داشته‌باشید که مطابق با بند ۱ صورت‌جلسه ۲۸۷، در برخی از مناطق شهر، قطعا تفکیک نسبت به دیگر مناطق بزرگ‌تر است و احداث ساختمان در قطعات کوچک هم‌جوار موجب آسیب دیدن زیبایی کل خواهد شد، در نتیجه در این مناطق به دنبال پروانه ساختمانی نباشید چرا‌که برای قطعات کمتر از ۱۰۰ متر‌مربع صادر نخواهد شد.
نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
در برخی موارد ممکن است که ملک شما شامل اصلاحی باشد، در این شرایط می‌توانید با رعایت ۶۰ درصد طول و مساحت سند قبل از اصلاحی و در باقی‌مانده زمین و حد تراکم مجاز، شروع به ساخت پروژه موردنظر خود کنید. به عبارت دقیق‌تر در این نوع املاک، پیشامدگی بیش از ۶۰ درصد طول که تحت زاویه ۴۵ درجه است، در صورت رعایت طول ۶۰ درصد مساحت سند به شرط واگذاری مقدار جزء‌گذر به شهرداری، قانونی است و هیچ محدودیتی برای شما ندارد. خوب است بدانید که این امر در بسیاری از پروژه‌ها از‌جمله پروژه زعفرانیه_ بهزادی به خوبی رعایت شده و قابل مشاهده است.
تراکم ساختمان
علاوه بر موارد یاد شده، طبق ضوابط ساخت و ساز و اصول ساختمان سازی شهری، برای احداث بنا باید تراکم ساختمانی آن محدوده را رعایت کنید. این تراکم به حداکثر حجم ساختوساز در ۴ پهنه شهر تهران (طبق جداول چهارگانه ضوابط اراضی و ساختوساز) براساس مساحت قطعه و عرض معبر هم‌جوار اشاره می‌کند که توسط فرمول خاصی محاسبه می‌شود. در این فرمول با ضرب عدد سطح اشغال در عدد تعداد طبقات مجاز می‌توانید به مقدار تراکم مجاز دست یابید.
اضافه اشکوب
این قانون به توسعه بنا در ارتفاع مربوط است. شما برای اضافه کردن هر طبقه اضافی به ساختمان یا ملک‌تان حتما باید مجوز لازم را از شهرداری دریافت نمایید که البته این کار چندان راحت هم نیست و چالش‌های زیادی دارد. برای این منظور ابتدا باید درخواست کتبی خود را به سازمان شهرداری محل ارائه داده تا در صورت موافقت مجوز ساخت اضافه اشکوب صادر شود.
برگه استحکام بنا
همانطور که از نام این برگه مشخص است شما هنگام دریافت پایان کار، با دریافت و امضای برگه استحکام بنا از مهندس ذی‌صلاح، به شهرداری اعلام می‌کنید که ساختمان شما از لحاظ اصول ساختمان‌سازی، بهینه سازی مصرف انرژی در ساختمان، کیفیت مصالح، و … کاملا ایمن و مقاوم است، بنابراین در صورت تمایل و داشتن شرایط لازم، امکان تغییر کاربری و یا اضافه کردن طبقات جدید به ملک‌تان را طبق ضوابط ساخت و ساز شهرداری خواهید داشت.
ضوابط پخ در ساختمان
قوانین پخی برای ساختمان‌هایی اجرا می‌شود که در نبش خیابان قرار دارند و یا مشمول پیشروی طولی می‌شوند. در این حالت، برای ایجاد دید مناسب راننده و جلوگیری از سایه انداختن ساختمان بر ساختمان‌های هم‌جوار، ملزم به رعایت قوانین پخ هستید. به این ترتیب برای بهبود دید راننده، نبش ساختمان را انحنا می‌دهند یا به اصطلاح پخ می‌کنند، در مورد پیشروی طولی نیز آن بخش از ساختمان که با ساختمان‌های کناری مشترک است را پخ می‌کنند.
متراژ مفید و غیر مفید ساختمان
محاسبه متراژ مفید و غیر مفید ساختمان نقش مؤثری در تعیین قیمت آن دارد. خوشبختانه با صدور سندهای تک برگی امکان درج متراژ دقیق ساختمان وجود دارد، بنابراین اختلافات کمتری بین خریداران و فروشندگان به وجود می‌آید. متراژ مفید ساختمان شامل مواردی مثل: زیربنا، زیربنای کل، مفروضات و مشاعات ساختمان است که هر یک قوانین و ریزه‌کاری‌های خاص خود را دارند.
ضوابط پارکینگ
در بررسی ضوابط ساخت و ساز نمی‌توان از بحث پارکینگ غافل شد، به خصوص در شهر شلوغی مثل تهران که داشتن پارکینگ جزو امتیازات مهم یک ساختمان محسوب می‌شود. طبق گفته منبع معتبر squeegeesquad هنگام ساخت پارکینگی مناسب و کاربردی باید به رعایت مواردی مثل: ساخت پارکینگ با هدف رفع نیاز جمعی، استفاده از طراحی شیک و کاربردی، توجه به سیستم زهکشی و شیب مناسب، ساخت محوطه، استفاده از روشنایی مناسب، توجه به استانداردهای مهم برای دسترسی به رمپ‌ها و مسیرها، استفاده از مصالح محکم و پایدار و استفاده از علائم واضح و عناصر راه‌یاب پایبند باشید. ضوابط پارکینگ شامل مجموعه‌ای از قوانین مهم مربوط به ابعاد پارکینگ، ارتفاع پارکینگ، پارکینگ مزاحم، شیب و شعاع گردش پارکینگ، راه ورودی، رمپ پارکینگ و … است که طبق قانون شهرداری حتما باید رعایت شوند.
طرح‌های مهم ضوابط ساختوساز
برای رعایت کامل ضوابط ساخت و ساز، توجه به برخی از طرح‌ها الزامی است که سه مورد از مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:
- طرح جامع: این طرح یکی از آشنا‌ترین و مهم‌ترین طرح‌های ضوابط ساختوساز است که در سال ۱۳۴۹ در تهران تدوین شد. با بررسی طرح جامع شما از چشم‌انداز، اهداف و راهبرد‌های توسعه شهری تهران مطلع خواهید شد. البته در این طرح ضوابط ساخت و ساز و نحوه استفاده از هر زمین نیز به خوبی ذکر شده‌است.
- طرح تفصیلی: همانطور که از نامش مشخص است، اطلاعات دقیق‌تر و جزئی‌تری در اختیار شما قرار می‌دهد، برای مثال این طرح مشخص می‌کند که زمینی که در هر نقطه از شهر قرار دارد، مجوز ساخت چند واحد و چه درصدی از اشتغال را دارد. یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های طرح تفصیلی، تقسیم‌بندی شهر‌ها به صورتی است که افراد می‌توانند به سادگی به حقوق عمومی و خصوصی خود دسترسی داشته‌باشند. اگر به دنبال مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران هستید، از طرح تفصیلی غافل نشوید.
- طرح هادی: طرح هادی یکی‌دیگر از طرح‌های ضوابط ساخت و ساز است که با هدف ساماندهی و اصلاح بافت موجود در شهر و روستا روی کار آمده‌است.
۵ نکته کلیدی در برنامه‌ریزی پروژه
برای آنکه یک برنامه‌ریزی حرفه‌ای و کارآمد در پروژه‌های خود داشته‌باشید، توجه به چند نکته ضروری است که ۵ مورد از مهم‌ترین و آشنا‌ترین آن‌ها عبارتند از:
۱. زیر‌و‌روی پروژه خود را بشناسید!
شما باید پروژه ساختمانی خود را به خوبی بشناسید و بدانید که به چه روش می‌توان پروژه را بهتر به پایان رساند. برای این امر باید پیش از شروع، به خوبی در رابطه با آن مطالعه و بررسی کنید و تمام نقاط مبهم پروژه را از بین ببرید.
۲. زمان شروع و پایان پروژه‌های خود را مشخص کنید!
شما باید مشخص کنید که چه زمانی پروژه شروع و چه زمانی پایان می‌یابد. این امر امکان اولویت‌بندی پروژه‌ها را برای شما فرآهم می‌آورد. همچنین به شما کمک می‌کند که در چرخه کاری خود برنامه‌ریزی کنید و پروژه‌ها را پیش از زمان مشخص‌شده انجام ندهید.
۳. یک برنامه تک‌صفحه‌ای تهیه کنید!
حتما می‌دانید که یک برنامه‌ریزی کوچک در دستیابی به موفقیت هر پروژه تا چه اندازه می‌تواند تاثیر مثبت داشته‌باشد. به همین جهت پیشنهاد ما به شما این است که یک برنامه تک صفحه‌ای از پروژه خود تهیه کنید و پروژه را مطابق با آن پیش ببرید.
برای تهیه یک برنامه تک صفحه‌ای می‌توانید برای پرسش‌های زیر به دنبال یک پاسخ کوتاه اما جامع باشید:
- پروژه با هدف حل چه مشکلی ایجاد شده‌است؟
- فواید پروژه برای سازمان چیست؟
- به چه تعداد کارگر برای انجام پروژه نیاز است؟
- نقاط عطف پروژه چیست؟
- به چه مقدار بودجه برای انجام پروژه ساختمانی چیست؟
- موانع و مشکلات احتمالی پروژه چیست؟
- مشکلات اخذ پروانه ساخت پروژه چیست؟
- چه خطراتی در مسیر پروژه وجود دارد؟
- تجهیزات ایمنی موردنیاز چیست؟
- و…
۴. کار‌های روتین را مشخص کنید!
برای هر پروژه شما با چندین تیم در ارتباط خواهید بود پس برای آنکه بتوانید یک پروژه موفق داشته‌باشید باید از هر تیم گزارش منظم دریافت کنید تا به این ترتیب بتوانید نقاط ضعف هر پروژه را شناسایی و به موقع حل کنید.
۵. بدانید که دقیقا چه زمانی باید بی‌خیال همه‌چیز شوید!
در هر پروژه با مشکلات و موانع بسیاری مواجه خواهید شد که ممکن است شما را از همه‌چیز دلسرد کند، در‌نتیجه شما باید بدانید که چه زمانی باید بی‌خیال همه‌چیز شوید و پروژه را ترک کنید و مشکلات کوچک نباید شما را به‌هم بریزند.
اصول کلیدی مدیریت پروژه ساختمانی
حال که با ضوابط ساخت و ساز آشنا شدید، خوب است بدانید که مدیران پروژه‌های ساختمانی، باید به اصول مدیریت پروژه در هر مرحله از ساخت پایبند باشند. به‌طور‌کلی مهم‌ترین اصول کلیدی مدیریت پروژه ساختمانی عبارت است از:
- تصور و شروع پروژه: تنها زمانی شروع به ساختوساز کنید که مطمئن هستید می‌توانید آن را به پایان برسانید.
- تعریف و برنامه‌ریزی پروژه: در این مرحله باید برنامه‌ریزی‌های لازم برای پیشرفت پروژه را انجام دهید.
- راه‌اندازی پروژه: حال مطابق با برنامه‌ریزی‌های مرحله قبل، شروع به راه‌اندازی پروژه کنید.
- پیگیری عملکرد پروژه: در طول زمان پروژه، حتما پیگیری‌های لازم را انجام دهید و از میزان پیشرفت آن آگاه شوید.
جمع‌بندی
در مطالب فوق ما به معرفی و بررسی ضوابط ساخت و ساز پرداختیم. همانطور که گفتیم قوانین ساختوساز در مناطق شهری بسیار پیچیده است اما آگاهی از این قوانین به شما کمک می‌کند تا با صرف هزینه و زمان کمتر، ملکی مطابق با اصول شهری را ساخته و پروژه خود را در برابر چالش‌های عواقب عدم رعایت ضوابط ساخت و ساز مصون کنید.
در واقع عدم اجرای این ضوابط، مدیریت شهری را به اقدامات گوناگون نظیر کنترل مستمر ساخت‌و‌ساز‌ها و تعیین ضمانت‌های قانونی و حتی اخذ جریمه وا می‌دارد. از آنجاییکه جزییات هر یک از این قوانین و ضوابط خود نیاز به یک مقاله مجزا دارد، ما در این مطلب تنها به ارائه اطلاعاتی مختصر درباره آن‌ها پرداختیم. به این ترتیب توصیه می‌کنیم جهت آگاهی از تمام ابعاد قوانین و ضوابط ساختمان‌سازی، قبل از هر اقدامی از طریق راه‌های ارتباطی موجود، از دانش، تخصص و تجربه مهندسین و مشاورین گروه مهندسی سروین کمک بگیرید.
پروژه های انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
خدمات انجام شده توسط گروه مهندسین سروین:
پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران
پیش فروش آپارتمان منطقه ۱ تهران
سوالات متداول
اولین و مهم‌ترین ضابطه در پروسه ساخت ساختمان چیست؟
تمام قوانین ساخت و ساز ضروری و الزامی هستند اما آنچه قبل از هر اقدامی مهم است دریافت پروانه ساخت است که به عنوان اولین گام در حوزه ساختمان‌سازی باید به آن پایبند باشید، در غیر اینصورت انجام هرگونه عملیات ساختمانی از سوی شهرداری غیر قانونی اعلام می‌شود.
آیا همه ساختمان ها مشمول ضوابط رعایت پخ در ساختمان هستند؟
خیر. این ضابطه برای ساختمان‌هایی اجرا می‌شود که در نبش خیابان قرار دارند و یا مشمول پیشروی طولی هستند.
منظور از قانون اضافه اشکوب چیست؟
این قانون به توسعه بنا در ارتفاع مربوط است. به این ترتیب شما برای اضافه کردن هر طبقه اضافی به ساختمان یا ملک‌تان حتما باید مجوز لازم را از شهرداری دریافت نمایید.