قدرالسهم زمین، یکی از مباحث مهم در حوزه خریدوفروش ملک یا آپارتمان است که هر فروشنده و خریداری باید از ضوابط آن آگاه باشد. موضوع تقسیم قدرالسهم زمین زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که؛ تعداد واحدهای آپارتمان کم باشد، ملک قدیمی باشد، زمین وسیع باشد، مالکان قصد تخریب یا نوسازی آپارتمان را داشته‌باشند و یا بین مالکان اختلاف نظری مطرح باشد. زیرا هر یک از این شرایط می‌تواند پیچیدگی‌های حقوقی و مالی متعددی را برای مالکین یا طرفین ایجاد کند. از این‌رو، ما در این مقاله از «گروه سروین» قصد داریم به این سؤال مهم که قدرالسهم زمین چیست و چگونه محاسبه می‌شود پاسخ دهیم، پس همراه ما باشید.
منظور از قدر السهم زمین چیست؟
طبق ضوابط ساخت و ساز، هنگامیکه آپارتمان یا ملکی چند طبقه ساخته می‌شود، بحثی حقوقی تحت عنوان «عرصه و اعیان» مطرح می‌شود. منظور از عرصه، قطعه زمین خامی است که ساختمان یا سازه‌ای روی آن بنا نشده‌است. اما اعیان به معنای هر آن چیزی است که روی زمین خام ساخته می‌شود. اکنون که بحث اعیان و عرصه را متوجه شدید، بهتر می‌توانید مفهوم قدرالسهم زمین چیست را درک کنید. قدرالسهم زمین مستقیما به مبحث عرصه اشاره دارد. تصور کنید که شما مالک یک واحد آپارتمان در پروژه رویال سروین هستید. مالکیت شما از آن واحد، منجر به حق تملک شما از بخشی از زمین آن ملک نیز می‌گردد. این حق نه تنها برای شما، بلکه برای مالکین دیگر واحدها نیز محفوظ است. پس در یک تعریف ساده می‌توان گفت که قدرالسهم زمین به معنای میزان سهم هر واحد آپارتمانی از کل زمین زیر ساختمان است که نشان‌دهنده میزان مالکیت هر فرد در آن زمین است.
قدر السهم زمین چگونه محاسبه می‌شود؟
همانطور که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت طی فرمول خاصی انجام می‌شود، برای تعیین قدرالسهم زمین نیز لازم است طبق قوانین و فرمول آن عمل کنید تا از بروز هرگونه شک‌وشبه یا اختلاف‌نظر جلوگیری نمایید. هنگام محاسبه قدرالسهم زمین باید عواملی مثل: پارکینگ، مشاعات، موقعیت و مساحت زمین، متراژ واحد، مزیت‌های واحدها، تعداد واحدهای آپارتمانی و توافقات مالکان را در نظر بگیرید. در تعیین میزان قدرالسهم زمین دو حالت عمومی وجود دارد؛ یا متراژ واحدها باهم برابر است یا نیست که در ادامه مقاله قدرالسهم زمین چیست، در مورد هر یک از آنها توضیح خواهید داد.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین؛ وقتی متراژ واحدها برابر است
محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان‌هایی با متراژ یکسان کار پیچیده‌ای نیست. در این شرایط تنها کافی است تعداد کل واحدهای آپارتمان را بر متراژ کل ساختمان تقسیم کنید. عدد بدست آمده از این فرمول، میزان قدرالسهم هر واحد را مشخص می‌کند. به‌طورمثال، اگر متراژ کل زمین آپارتمانی ۴۰۰ متر باشد و این آپارتمان ۵ واحد داشته‌باشد، طبق فرمول ارائه شده، قدرالسهم زمین هر واحد از این آپارتمان ۸۰ متر خواهد بود.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین؛ وقتی متراژ واحدها برابر نیست
در مبحث قدرالسهم زمین چیست، بیشتر اختلاف نظرها مربوط به آپارتمان‌هایی با متراژ نابرابر است. در واقع همینجاست که آگاهی شما نسبت به نحوه محاسبه قدرالسهم زمین، اهمیت خود را نشان می‌دهد. برای تعیین قدرالسهم زمین در آپارتمان‌هایی با متراژ چندگانه و نابرابر، ابتدا باید متراژ هر واحد آپارتمان را در متراژ کل ساختمان ضرب نمایید، سپس عدد بدست آمده را بر جمع مساحت کل واحدهای مسکونی تقسیم کنید. به‌طورمثال، در صورتیکه آپارتمانی ۱۰ طبقه، در زمینی به مساحت ۲۰۰۰ متر مربع ساخته شده‌باشد و دارای ۶ واحد ۱۰۰ متری و ۴ واحد ۱۵۰ متری باشد، برای محاسبه تعیین قدرالسهم واحدهای ۱۵۰ متری باید به صورت زیر عمل کنید؛
ابتدا ۱۵۰ را در عدد ۲۰۰۰ متر ضرب می‌کنیم که به عدد ۳۰۰ هزار می‌رسیم. سپس متراژ واحدهای ۱۰۰ و ۱۵۰ متری را به صورت جداگانه محاسبه می‌کنیم. یعنی ۶ را در ۱۰۰ ضرب نموده و ۴ را در ۱۵۰ ضرب می‌کنیم که در مجموع به عدد ۱۲۰۰ متر می‌رسیم. اکنون ۳۰۰ هزار را بر ۱۲۰۰ تقسیم می‌کنیم. نتیجه این عملیات عدد ۲۵۰ است. بر این اساس، قدرالسهم هر واحد ۱۵۰ متری در این آپارتمان، ۲۵۰ متر است. این فرمول، برای محاسبه قدرالسهم زمین پروژه‌های مختلف مانند پروژه بیمه یکم، پروژه فرمانیه و هر آپارتمان مسکونی دیگری قابل استفاده است.
برای محاسبه درصد قدرالسهم زمین نیز کافی است سهم واحد مذکور را بر مساحت کل واحدها تقسیم نموده و عدد بدست آمده را در عدد ۱۰۰ ضرب کنید.
نقش پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم زمین
همانطور که در بخش قدرالسهم زمین چیست عنوان کردیم، متراژ هر واحد بر میزان قدرالسهم آن تأثیر مستقیم دارد. اکنون این سؤال پیش می‌آید که آیا متراژ پارکینگ و انباری نیز در تعیین قدرالسهم زمین دخیل است؟ در پاسخ باید بگوئیم که پارکینگ و انباری به طور مستقیم روی مقدار قدرالسهم زمین تأثیر ندارند و محاسبه آنها در میزان قدرالسهم بیشتر به قوانین عرفی و توافقات مالکان وابسته‌است. پارکینگ و انباری معمولا به عنوان یک امتیاز در هنگام فروش یا اجاره آپارتمان در نظر گرفته می‌شوند و به دلیل کاربری مفید و رفاهی که دارند، ارزش افزوده ایجاد می‌کنند. از آنجاییکه این مسأله با چالش‌هایی روبه‌رو است پیشنهاد می‌کنیم همانگونه که برای جلوگیری از خطرات مشارکت در ساخت و اطلاع از کمیسیون مشارکت در ساخت به کارشناسان مجرب مراجعه می‌کنید، برای محاسبه قدرالسهم زمین نیز از دانش و تجربه مشاورین و مهندسین خوش‌نام کمک بگیرید. همکاران ما در گروه مهندسی سروین آمادگی لازم برای ارائه هرگونه مشاوره در خصوص تعیین قدرالسهم و سایر موارد مربوط به حوزه ساخت‌وساز را به شما عزیزان دارند.
نکات مهم درباره قدرالسهم زمین
- مبحث تعیین قدرالسهم زمین مربوط به ساختمان یا آپارتمان‌هایی با بیش از یک طبقه است.
- به جز در مورد املاک موقوفی، قدرالسهم هر واحد آپارتمان تحت عنوان «قدرالسهم از مشاعات» در سند ملک ذکر می‌گردد که به این نوع سندها، سند قدرالسهم‌دار می‌گویند. توجه داشته‌باشید که قدرالسهم زمین در همه سندها ذکر نمی‌شود.
- آنچه که ما در مقاله قدرالسهم زمین چیست، ارائه کردیم مربوط به آپارتمان‌های مسکونی است. زیرا میزان قدرالسهم املاک تجاری توسط شهرداری منطقه تعیین می‌شود و معمولا در گواهی پایان کار قید می‌گردد.
- هنگام خرید آپارتمان، به قدرالسهم آن توجه کنید، به ویژه اگر هدف شما سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است.
- هر چه قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، ارزش نهایی آن بیشتر است.
جمع بندی
قدرالسهم زمین به معنای میزان سهم هر واحد آپارتمانی از کل زمین زیر ساختمان است و از منظر تعیین حقوق و تکالیف هر یک از مالکان در استفاده از زمین مشترک حائز اهمیت است. در واقع قبل از خرید یا فروش ملک و تقسیم ارث باید تکلیف میزان قدرالسهم زمین مشخص شود. برای اینکار فرمول محاسباتی وجود دارد که ما در این مقاله هم به سؤال مهم قدرالسهم زمین چیست پاسخ دادیم و هم نحوه محاسبه قدرالسهم را توضیح دادیم. اگر درباره این موضوع نیاز به اطلاعات بیشتری دارید می‌توانید از طریق راه‌های ارتباطی موجود، با مشاورین ما در گروه مهندسی سروین تماس بگیرید.