آداب آپارتمان نشینی جزو چالش برانگیزترین مباحث سکونت در ساختمانهای چند طبقه و چند واحدی است. این چالش نیز بیشتر مربوط به مشاعات ساختمان یعنی فضای پشت بام، راهرو، راه پله، پارکینگ عمومی، لابی، حیاط، فضای سبز و … است که البته گاهی اوقات استفاده از تجهیزات و تأسیسات ساختمان و نحوه تقسیم شارژ نیز خود محل مناقشه قرار میگیرد. بیشتر این بحث و جدلها هم ریشه در ناآگاهی ساکنین از قوانین آپارتمان نشینی و اتکا به مسائل عرفی حاکم بر این امر دارد. همین موضوع بهانهای شد تا ما در این مقاله از «گروه سروین»، شما را با ۱۰ اصل مهم آپارتمان نشینی آگاه کنیم. پس تا انتهای مطلب همراه ما باشید.
منظور از قوانین آپارتمان نشینی چیست؟
در سال ۱۳۴۳ قانونی تحت عنوان «قانون تملک آپارتمان» به تصویب رسید که تا به امروز نیز پس از اصلاحات متعدد، به عنوان مبنایی برای تنظیم روابط بین مالکین و ساکنین آپارتمانها مورد استفاده قرار میگیرد. هدف از تدوین این قانون، ایجاد نظم و هماهنگی در مدیریت ساختمانهای مسکونی و تجاری، حفظ حقوق ساکنین و جلوگیری از هر نوع مناقشه و جدل بین آنها است. بنابراین، همانگونه که قوانین مشارکت در ساخت لازمالاجرا هستند، قوانین آپارتمان نشینی نیز باید رعایت گردند. این بدان معنی است که عدم احترام به این قوانین و آزار همسایگان، جرم شناخته شده و تبعات قانونی در پی دارد.
یکی از مفاد اصلی قوانین آپارتمان نشینی، تعریف مالکیت خصوصی و مالکیت مشاع است که طبق آن، منظور از مالکیت اختصاصی، آن دسته از واحدهای تجاری یا مسکونی است که تحت تملک جداگانه اشخاص قرار دارند، اما مالکیت مشاع به تأسیسات و قسمتهای مشترک ساختمان اشاره دارد که مورد استفاده همگانی است. همچنین، قانون تملک آپارتمانها به مالکین این اختیار را میدهد که هیأت مدیره تشکیل داده و آییننامههای داخلی (به صورت توافقی) لازم را درباره قوانین ساختمان خود تدوین کنند. با این پیش فرض، به معرفی این قوانین خواهیم پرداخت.
۱۰ اصل قانون آپارتمان نشینی در ساختمانهای مسکونی و تجاری
- پرداخت شارژ ساختمان: منظور از شارژ ساختمان، هزینههای مشترکی است که ساکنین آپارتمانها و یا ساختمانهای چند واحدی ماننده پروژه جردن برای نگهداری، تعمیرات و استفاده از خدمات مشترک ملزم به پرداخت آن به مدیر ساختمان هستند. طبق قوانین آپارتمان نشینی، عدم پرداخت شارژ ساختمان میتواند منجر به محرومیت از استفاده از خدمات مشترک و حتی پیگرد قانونی شود.
- نگهداری از حیوانات حانگی: طبق قانون تملک آپارتمانها و قانون مدیریت شهری و آییننامههای مرتبط، نگهداری از حیوانات خانگی نباید باعث آزار و اذیت دیگر همسایگان چه از لحاظ مسایل بهداشتی و چه از نظر تولید سروصدا شود. در غیر اینصورت، مالکین یا ساکنین میتوانند از طریق طرح شکایت در مراجع قضایی اقدام کنند. بهطورکلی، نگهداری از حیوانات خانگی بیش از رعایت قوانین وضع شده در این مورد، به مقررات داخلی ساختمان مربوط است. همچنین، نگهداری از حیوانات خانگی در مشاعات و بخشهای عمومی ساختمان ممنوع است.
- رعایت نظم و حفظ آرامش ساختمان: کلیه ساکنین و مالکین ساختمان موظف هستند که به حقوق یکدیگر احترام گذاشته، بهداشت و نظافت عمومی را رعایت نموده و از انجام فعالیتهای مزاحم خودداری نمایند. بهاینترتیب، طبق آییننامه داخلی اکثر ساختمانها فعالیتهایی مانند: برگزاری مهمانیهای پر سروصدا، استفاده از وسایل صوتی با صدای بلند یا انجام تعمیرات، از ساعت حدود ۲۲ شب تا ۸ صبح ممنوع است.
- قوانین استفاده از پارکینگ: طبق قوانین آپارتمان نشینی، تنها مالکین پارکینگهای شخصی که مالکیت پارکینگ در قولنامه آنها ذکر شده میتوانند از پارکینگ اختصاصی خود استفاده کنند. بنابراین، اگر شخص دیگری قصد استفاده از این پارکینگها را داشتهباشد باید ابتدا با مالک مذاکره کرده و در صورت موافقت، اجاره آن را بپردازد. در غیر این صورت، حتی اگر پارکینگ خالی بماند، افراد دیگر حق استفاده از آن را ندارند. بعضی از آپارتمانها دارای پارکینگ عمومی هستند که طبق قوانین و ضوابط پارکینگ، استفاده از آن حق تمامی ساکنین است و کسی اجازه تصرف این نوع پارکینگها را ندارد.
- قوانین استفاده از آسانسور: در قوانین آپارتمان نشینی، آسانسور جزو مشاعات ساختمان محسوب میشود و همه مالکان و ساکنان به طور مساوی حق استفاده از آن را دارند. بنابراین، تمام ساکنین ملزم به پرداخت شارژ و هزینههای نگهداری از آسانسور هستند. افراد نباید خارج از ظرفیت آسانسور از آن استفاده کنند. اگرچه در قانون تملک آپارتمانها صریحا به ممنوعیت حمل بار با آسانسور اشارهای نشده، اما در بسیاری از ساختمانها این محدودیت وجود دارد. در هر صورت این مسأله معمولا بر مبنای قوانین داخلی ساختمان تعیین میشود.
- پرداخت هزینههای مشترک: در ساختمانهای چند واحدی مانند پروژه بیمه یکم، تمامی ساکنین و مالکین موظف هستند که به طور مساوی، هزینههای شارژ و خرابی تأسیسات و تجهیزات مشاعات ساختمان را پرداخت نمایند. لازم به ذکر است که هزینه شارژ ساختمان ارتباطی به هزینههای تعمیرات ندارد و نباید جزو حق شارژ حساب شود.
- پرداخت هزینههای تعمیرات و خرابی: طبق قوانین آپارتمان نشینی، هزینه خرابی قسمتهای اختصاصی ساختمان برعهده مالک همان واحد است. اگر فردی باعث خسارت و خرابی تأسیسات و تجهیزات مشاع ساختمان شود، همان شخص نیز مسئول پرداخت هزینههای تعمیر است. لازم است بدانید که هزینههای ناشی از خرابی لولههای سقف، نشت سقف و … برعهده طبقه بالایی هر واحد است.
- استفاده از آب و برق مشاع: هزینههای نگهداری، تعمیرات و مصرف آب و برق مشاع بر عهده تمامی ساکنین است که هر شخص نسبت به سهم واحد خود از مشاعات، باید آن را به صورت ماهانه پرداخت نماید. بنابراین، هیچ یک از مالکین و ساکنین اجازه استفاده شخصی از آنها را ندارند، مثلا کسی حق ندارد که ماشین، فرش، پتو و وسایل شخصی خود را با آب مشاع حیاط یا پارکینگ بشوید. در صورت عدم پرداخت این هزینهها، مالکین و ساکنین میتوانند پس از تذکرات لازم، از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند.
- تغییر در نقشه و نمای ساختمان: هیچ یک از مالکین و ساکنین حق تغییر در نقشه کلی و انواع نمای ساختمان را ندارند. اینگونه تغییرات نیازمند توافق جمعی اهالی و مالکین ساختمان و در صورت لزوم کسب مجوز از سازمانهای مربوطه از جمله شهرداری منطقه است.
- قوانین پشت بام: در قوانین آپارتمان نشینی، پشت بام جزو مشاعات ساختمان محسوب شده و هرگونه تصرف، ساختوساز و تغییر در آن ممنوع است. مگر اینکه به توافق همه مالکین رسیده باشد. کلیه مالکین و ساکنین حق استفاده از پشت بام را به شرط حفظ آرامش ساختمان و رعایت نظافت آن دارند. همچنین، قرار دادن اجسام تیز و آسیبزننده به محوطه پشت بام و ایزوگام آن ممنوع است. لازم به ذکر است که فضای پاگرد پشت بام نیز جزو مشاعات ساختمان محسوب شده و هیچ یک از ساکنین حق استفاده شخصی از آن را ندارند. ساخت روف گاردن و آلاچیقهای کوچک در پشت بام منوط به کسب اجازه و موافقت جمعی ساکنین است.
جمع بندی
آگاهی از قوانین آپارتمان نشینی همانقدر حائز اهمیت است کهنکات مهم خرید در خانه یا قوانین پیش فروش آپارتمان و … . چراکه این قوانین نیز به منظور حفظ حقوق مالکین و ساکنین و جلوگیری از هرگونه اختلاف و مجادله وضع شدهاند. بنابراین، جدای از فرهنگ آپارتمان نشینی و عرف حاکم، لازم است که همه شهروندان ساکن در ساختمانهای چند واحدی و مجمتعها از مفاد قوانین سکونت در آپارتمان که در قانون تملک آپارتمانها قید شده مطلع باشند که ما در این مقاله به ده مورد از مهمترین آنها اشاره کردیم.