«مشارکت در ساخت» اقدامی است که طی چند سال اخیر بیش از هر زمان دیگری مورد استقبال مالکین ساختمان‌های قدیمی و فرسوده‌ای قرار گرفته‌است که توانایی مالی لازم برای نوسازی ملک خود را ندارند؛ زیرا آن‌ها از این طریق می‌توانند علاوه بر دریافت چند واحد آپارتمان نو، ارزش افزوده ملک خود را نیز ارتقاء دهند، بنابراین به نظر می‌رسد که با رعایت قوانین مشارکت در ساخت، این عملیات به سوی دو‌طرفه برای مالک و سازنده طرح می‌انجامد. همین استقبال عمومی بهانه‌ای شد تا ما در این مقاله از گروه مهندسی سروین شما را با مفهوم مشارکت در ساخت، شرایط و قانون مشارکت در ساخت آپارتمان بیشتر آشنا کنیم.
مشارکت در ساخت چیست؟
وجود ساختمان‌های بسیار قدیمی و فرسوده، نه تنها تهدیدی برای امنیت ساکنین آن بلکه معضلی برای واحد زیباسازی شهری نیز به حساب می‌آید، از این‌رو بسیاری از مالکین این ساختمان‌ها که عموما توان مالی چندانی برای نوسازی آپارتمان یا ملک کلنگی خود را ندارند ترجیح می‌دهند با یک سازنده خوش‌نام که قدرت مالی لازم برای ساخت ملک‌شان را دارد شراکت کنند تا به این شکل بتوانند هم از دارایی غیر منقول خود محافظت کنند و هم آن را به سوددهی بالا برسانند.
با این حساب مشارکت در ساخت یعنی اینکه مالک یا مالکین بناهای قدیمی‌ای که پول کافی برای ساخت آپارتمانی نو در ملک خود را ندارند با یک سازنده توافق می‌کنند تا او وظیفه تأمین سرمایه و ساخت بنا را به عهده بگیرد، پس از پایان کار نیز تعداد واحدهای ساخته شده به صورت توافقی بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود. در جریان ساخت‌وسازهای مشارکتی برای رسیدن به بیشترین میزان توفیق و رضایت، توجه به دو اصل؛ انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت و اشراف به قوانین مشارکت در ساخت بسیار مهم و ضروری است.
مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟
طبیعتا وقتی شما ملکی قدیمی دارید که صرفا به خاطر کمبود بودجه و یا عدم تخصص‌تان در نوسازی آن، در حال افول است و یک شخص دیگر می‌تواند با استفاده از سرمایه و تخصصش آن را سرپا و نو کند یک همکاری برد_برد اتفاق می‌افتد که هم برای شما و هم برای سرمایه‌گذار و سازنده منافع قابل توجهی را به همراه دارد؛ البته با این شرط که همه چیز در چارچوب قوانین مشارکت در ساخت و عرف این نوع همکاری اتفاق بیفتد. به طور کلی مشارکت در ساخت و ساز دارای مزایای زیر است:
- افزایش ارزش افزوده ملک
- کاهش ریسک مالی
- صرفه‌جویی در هزینه‌ها
- تسریع در اجرای عملیات احداث و ساخت پروژه
- زیباسازی شهر و بازسازی بافت‌های فرسوده
- کاهش مصرف انرژی و هزینه‌های تعمیرات ساختمان
- امکان به روز کردن تجهیزات و رفاه بیشتر ساکنین
- امکان فروش سریع‌تر واحدها
- دریافت سازه‌ای نو و زیبا، مطابق با استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه
- افزایش استحکام سازه
- زیبا و مدرن سازی ساختمان مطابق با سلایق شخصی مالکین
۹ شرط مهم قوانین مشارکت در ساخت
همانطور که قبلا هم گفتیم در طرح مشارکت در ساخت، مجری یا سازنده متعهد می‌شود که با هزینه شخصی تمام مراحل ساخت آپارتمانی نو و باکیفیت را در زمین مالک برعهده بگیرد تا در پایان کار واحدها طبق قانون مشارکت در ساخت و براساس ارزش واقعی آورده هر دو طرف، بین مالک و سازنده تقسیم گردد. از آنجاییکه نحوه تقسیم واحدها، نحوه برآورد دقیق ارزش آورده دو‌طرف، حق واگذاری و مواردی از این دست می‌توانند محل اختلاف هر یک از طرفین باشند، لذا انعقاد قراردادی رسمی که در آن تمامی شرایط مشارکت در ساخت طبق قانون و عرف لحاظ شده‌باشد امری الزامی و تضمین کننده منافع هر دو طرف است.
این نوع قرارداد که در حوزه مشارکت مدنی، پیمانکاری و ساخت‌وساز قرار می‌گیرد جزو عقود نامعین است، یعنی اینکه قوانین مشخص و صریحی درباره آن‌ها وجود ندارد، به همین دلیل وظیفه طرفین است که تمام جزئیات مهم درباره چگونگی اجرای کیفی و کمی پروژه و مفادی که بین خود درباره آن توافق کرده‌اند را به صورت مکتوب و در یک قرارداد رسمی و ثبت شده تنظیم کنند، بنابراین لازم است که شما بند بند این قوانین را با دقت مطالعه کرده و از تضامین قانونی آن مطمئن شوید.
ما به عنوان سازنده برتر پروژه‌های موفقی چون پروژه سردار جنگل، پروژه فرمانیه، پروژه رویال سروین و … توصیه می‌کنیم که به هیچ وجه از قراردادهای تیپ و آماده برای این نوع مشارکت استفاده نکنید زیرا هر ملک و سازه شرایط منحصربه‌خود را دارد که مفاد قرارداد باید مطابق با آن تنظیم شود. شرایط و قوانین مشارکت در ساخت عموما شامل بندهای زیر است:
- برآورد سرمایه و دارایی دو طرف: در ساخت پروژه‌های مشارکتی، ملک شخصی که قصد نوسازی بنای خود را دارد به عنوان آورده او در نظر گرفته می‌شود که ارزش آن بر اساس عرف منطقه، نوسانات بازار، موقعیت جغرافیایی، متراژ و قیمت هر مترمربع آپارتمان در آن منطقه محاسبه می‌شود. سازنده نیز مطابق با توان مالی خود و الزامات عملیاتی پروژه، سرمایه مورد نیاز برای ساخت بنا را فراهم می‌کند. در نهایت مجموع آورده مالک و سازنده، ارزش سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کند.
- تعیین درصد و سهم مشارکت: یکی از پر چالش‌ترین مباحث در قانون مشارکت در ساخت، تعیین درصد شراکت و سهم هر یک از طرفین است. تعیین این قدرالسهم کاملا توافقی است اما معمولا اگر ارزش آورده مالک و سازنده حدودا یکسان و تعداد واحدها زوج باشد سهم طرفین به صورت ۵۰_۵۰ تقسیم می‌شود اما اگر آورده یک طرف بیشتر باشد طبق عرف، تقسیم واحدها به صورت ۶۰_۴۰ انجام می‌شود. البته در تعیین سهم طرفین باید در مورد سایر جزییات مانند طبقه، محل واحد، انباری، ضوابط پارکینگ و … نیز توافق کرده و آن‌ها را در قرارداد مشارکت ثبت کنید.
- تعیین مبلغ بلاعوض: مبلغ بلاعوض وجهی است که سازنده بر اساس ارزش سرمایه‌گذاری برای متعادل کردن آورده خود به مالک می‌پردازد. این مبلغ عموما با توجه به عرف و یا طبق فرمول محاسباتی تعیین می‌گردد.
- تعیین مدت زمان ساخت: مدت زمان شروع تا پایان عملیات ساخت، خود می‌تواند محل اختلاف طرفین قرارداد باشد. به همین علت بهتر است که زمان انجام هر مرحله مثل مهلت تخلیه، گرفتن مجوز، تخریب و ... به صورت شفاف در قرارداد درج شود.
تعیین نوع و کیفیت مصالح مورد نیاز: کیفیت مصالح انتخابی نه تنها نقش به سزایی در استحکام سازه دارد بلکه طبق گفته منبع معتبر dwellingondesign نیز بر عملکرد، زیبایی شناسی و تأثیرات محیطی ساختمان اثرگذار است، از این‌رو برای جلوگیری از هرگونه تعبیر سوء، توصیه می‌کنیم درباره جزئیات مربوط به نوع، کیفیت و حتی برند متریال مصرفی در طول اجرای پروژه توافق کرده و اطلاعات آن را در مفاد قرارداد مشارکت خود لحاظ کنید.
- درج شرط حل اختلاف در ساخت: شما می‌توانید برای حل اختلافات پیش‌رو در جریان مشارکت در ساخت و ساز، یک فرد معتمد و مطمئن را به عنوان حکم و داور انتخاب کنید. اگر چنین فرد معتمدی را در دسترس ندارید توصیه می‌کنیم که حتی‌المکان از ذکر عبارت “در صورت حدوث اختلاف در تفسیر یا اجرای قرارداد حل اختلاف از طریق داوری بعمل می‌آید” در قرارداد مشارکت‌تان خودداری نمایید.
- تعیین مسئولیت و وظایف دو طرف: برای جلوگیری از هرگونه اختلاف و سوءتفاهم، بهتر است که مالک و سازنده وظایف خود را به صورت شفاف در متن قرارداد ذکر کنند. طبق قوانین مشارکت در ساخت مالک وظیفه تحویل زمین یا ملک در زمان مقرر، تسویه همه بدهی‌های احتمالی ملک، اعطای وکالت کاری به سازنده و غیره را برعهده دارد. از آن سو سازنده موظف به تأمین کلیه هزینه‌های ساخت، تخریب ملک کلنگی، تأمین مصالح باکیفیت، دریافت مجوزهای لازم، اجرای پروژه بر اساس نقشه مورد توافق، پرداخت مبلغ بلاعوض و یا قرض‌الحسنه، اجرای تکنولوژی‌های ایمنی در ساختمان سازی، دریافت پایان کار و مواردی از این دست است.
- تعیین شرایط فسخ قرارداد: شرط عقل این است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، بدترین حالت همکاری را نیز پیش‌بینی کرده و شرایط فسخ قرارداد در اثر وقوع حوادثی مانند مرگ یکی از طرفین، عدم انجام تعهدات سازنده، عدم رعایت مفاد قرارداد، انتقال واگذاری موضوع قرارداد و … را در مفاد فی‌مابین خود ذکر کنند. برای قراردادهای مشارکتی معمولا دو نوع فسخ خیارات قانونی و خیارات قراردادی وجود دارد. طرفین مشارکت به صورت توافقی و با استفاده از حق فسخ قرارداد و یا حکم قانون می‌توانند اقدامات لازم جهت پایان مشارکت را انجام دهند.
- تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه: در بحث شرایط مشارکت در ساخت، طبق عرف مالک می‌تواند از سازنده ضمانت اجرایی دریافت می‌کند. این تضامین معمولا شامل ضمانت حسن انجام کار، ضمانت خسارت تأخیر انجام تعهد، ضمانت سرمایه و … است. سازنده نیز تعهدات خود را در قالب پرداخت سفته، چک، وثیقه ملکی و یا ضمانت‌نامه کتبی تضمین می‌کند.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
اکنون که با مهمترین قوانین مشارکت در ساخت آشنا شدید وقت آن است که انواع این قرارداد را نیز بشناسید. قرارداد مشارکت در ساخت را از منظرهای گوناگون به شکل زیر می‌توان دسته‌بندی کرد:
قرارداد مشارکت در ساخت از نظر نحوه مشارکت طرفین
- قرارداد مشارکت در ساخت عمومی
- قرارداد مشارکت در ساخت سهامی
- قرارداد مشارکت در ساخت تکمیلی
- قرارداد مشارکت در ساخت تهاتری
- قرارداد مشارکت در ساخت تعویضی
قرارداد مشارکت در ساخت از نظر منعقدکنندگان آن
- قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقیقی
- قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق خصوصی شرکت‌های خصوصی
- قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق خصوصی بانک
- قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقوقی حقوق خصوصی املاک وقفی
قرارداد مشارکت در ساخت از نظر موضوع ساخت
- قرارداد مشارکت در ساخت بنا
- قرارداد مشارکت در ساخت واگذاری زمین برای انبوه‌سازی
- قرارداد مشارکت در ساخت اجرای طرح آماده‌سازی
- قرارداد مشارکت در ساخت پیمان و مدیریت
جمع بندی
اگرچه قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل سودآوری قابل توجه، موضوعی وسوسه‌انگیز برای هر دو طرف سازنده و مالک زمین است اما پیچیپگی‌های قانونی و چالش‌های پیش‌رو در مراحل اجرایی کار، باعث تردید اکثر مالکان برای انجام چنین اقدامی می‌شود، به همین دلیل ما در این مقاله تلاش کردیم تا مهمترین قوانین مشارکت در ساخت که شامل برآورد سرمایه و دارایی دو‌طرف، تعیین درصد و سهم مشارکت، تعیین مبلغ بلاعوض، تعیین مدت زمان ساخت، تعیین نوع و کیفیت مصالح مورد نیاز، درج شرط حل اختلاف در ساخت، تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه، تعیین مسؤولیت و وظایف دو طرف قرارداد و تعیین شرایط فسخ قرارداد است را در اختیارتان بگذاریم تا شما عزیزان بتوانید با اطمینان و آگاهی بیشتری ملک خود را در اختیار سازندگان متعهد، مطمئن و متخصص در این حوزه قرار دهید.
سوالات متداول
مهمترین قوانین مشارکت در ساخت چیست؟
برآورد سرمایه و دارایی دو‌طرف، تعیین درصد و سهم مشارکت، تعیین مبلغ بلاعوض، تعیین مدت زمان ساخت، تعیین نوع و کیفیت مصالح مورد نیاز، درج شرط حل اختلاف در ساخت، تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه، تعیین مسؤولیت و وظایف دو طرف قرارداد و تعیین شرایط فسخ قرارداد جزو مهمترین شرایط مشارکت در ساخت است.
مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟
اگر قرارداد مشارکت در ساخت به صورت قانونی و مسئولانه اجرا شود مزایایی چون افزایش ارزش افزوده ملک، کاهش ریسک مالی، صرفه‌جویی در هزینه‌ها، تسریع در اجرای عملیات احداث و ساخت پروژه، زیباسازی شهر و بازسازی بافت‌های فرسوده، کاهش مصرف انرژی و هزینه‌های تعمیرات ساختمان، امکان استفاده از تجهیزات جدید و رفاه بیشتر، امکان فروش سریع‌تر واحدها، دریافت سازه‌ای نو و زیبا، مطابق با استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه، افزایش استحکام سازه، زیبا و مدرن سازی ساختمان مطابق با سلایق شخصی مالکین را در پی دارد.
منظور از مشارکت در ساخت چیست؟
به زبان ساده مشارکت در ساخت یعنی اینکه مالک یا مالکین بناهای قدیمی‌ای که پول کافی برای ساخت آپارتمانی نو در ملک خود را ندارند با یک سازنده توافق می‌کنند تا او وظیفه تأمین سرمایه و ساخت بنا را به عهده بگیرد، پس از پایان کار نیز تعداد واحدهای ساخته شده به صورت توافقی بین آن‌ها تقسیم می‌شود.