سند زدن ملک، یکی از مهم‌ترین مراحل انتقال قانونی و رسمی حق مالکیت ملک از فروشنده به خریدار است. هرگونه غفلت یا عدم آگاهی از روند قانونی سند زدن ملک ممکن است شما را با مشکلات حقوقی مختلف مواجه نموده و حتی سرمایه‌تان را به خطر بیندازد. به‌طورکلی، سند زدن ملک یک فرآیند قانونی و چندمرحله‌ای شامل: توافق بین خریدار و فروشنده، عقد مبایعه‌نامه، دریافت کد رهگیری، حضور فروشنده و خریدار در دفتر اسناد رسمی و انتقال نهایی سند است که هر مرحله جزییات حقوقی خاص خود را دارد. برای آشنایی بیشتر با این نکات و مراحل سند زدن ملک، مطالعه این مقاله از «گروه سروین» را از دست ندهید.
مراحل سند زدن ملک
۱.توافق اولیه بین خریدار و فروشنده
شما چه خریدار یک واحد از آپارتمان‌های تجاری مانند پروژه جردن باشید یا پروژه مسکونی مانند بیمه یکم، در هر صورت قبل از تصمیم نهایی برای خرید و سند زدن ملک باید با فروشنده توافقات لازم را انجام دهید. توافقات اولیه معمولا در زمینه قیمت و شرایط پرداخت، وضعیت بدهی‌ها و رهن، انتقال انشعابات آب، برق، گاز و غیره به نام خریدار، مدت زمان انتقال سند، محدودیت‌های نقل‌وانتقال و مواردی از این دست، است. توصیه می‌کنیم قبل از هرگونه توافق، برای اطمینان از شرایط فیزیکی و موقعیت ملک، حتما بازدید کاملی از ساختمان داشته‌باشید.
۲. عقد مبایعه‌نامه
عقد مبایعه‌نامه جزو مهم‌ترین مراحل سند زدن ملک است. نوشتن مبایعه‌نامه که قبلا به آن قولنامه نیز گفته می‌شد، کمک می‌کند تا معامله شما از نظر حقوقی محکم و قابل پیگیری باشد. ذکر جزییات در مبایعه‌نامه جزو نکات مهم در خرید خانه، مغازه یا هر نوع ملک دیگری است. در مبایعه‌نامه معمولا موارد زیر مکتوب می‌شود:
- مشخصات طرفین: ذکر نام کامل، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، محل صدور شناسنامه، تاریخ تولد و آدرس دقیق محل سکونت خریدار و فروشنده.
- مشخصات ملک: ذکر متراژ، طبقه، سن بنا، امکانات موجود (پارکینگ، انباری، و…)، آدرس دقیق ملک و هرگونه شرایط خاص یا مشکل در ملک.
- قیمت و شرایط پرداخت: ذکر مبلغ معامله به عدد و حروف، نحوه پرداخت (نقدی، اقساطی، چک و…) و زمان‌بندی پرداخت‌ها.
- تاریخ‌های مهم: ذکر تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه، تاریخ وصول چک‌های پرداختی، تاریخ تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند رسمی.
- تعهدات و ضمانت‌ها: ذکر تعهدات هر یک از طرفین مانند تحویل به موقع ملک یا پرداخت به موقع مبلغ، شرایط فسخ قرارداد و جریمه‌های احتمالی و غیره.
- ارائه مدارک و اسناد: اسناد مالکیت و مدارک هویتی باید نزد بنگاه املاک به امانت سپرده شود و رسید دریافت شود، در صورت وجود رهن یا بدهی، باید در مبایعه‌نامه ذکر شود که فروشنده موظف به تسویه حساب است.
- امضای طرفین: پس از درج تمامی جزییات مورد معامله، طرفین باید برگه مبایعه‌نامه را امضا کنند. امضای حداقل دو شاهد نیز الزامی است.
توجه داشته‌باشید که ذکر عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» از سوی خریدار یا فروشنده به این معناست که طرفین معامله، تمام حقوق فسخ یا انصراف از قرارداد را پس از امضای مبایعه‌نامه، ساقط می‌کنند. اگر ملکی مورد پسندتان واقع شد، قبل از نوشتن مبایعه‌نامه یا هر اقدام دیگری، توصیه می‌کنیم ابتدا استعلامات لازم قبل از خرید ملک را انجام دهید.
۳. دریافت کد رهگیری
برای جلوگیری از هرگونه کلاه‌برداری و افزایش امنیت و شفافیت بیشتر معامله، مبایعه‌نامه تنظیم شده باید دارای کد رهگیری باشد. برای دریافت کد رهگیری باید به بنگاه‌های معاملات املاک معتبر و رسمی مراجعه نمایید. ثبت مبایعه‌نامه در سیستم نرم‌افزاری جامع املاک و دریافت کد رهگیری از جمله ضروری‌ترین مراحل سند زدن ملک است.
۴. مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله فروشنده شخصا باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نماید تا مراحل پیش سند زدن انجام شود (لزومی به حضور خریدار نیست). برای انجام این کار به مدارک زیر نیاز است:
- شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
- اصل و فتوکپی سند مالکیت ملک
- اصل و فتوکپی بنچاق (در صورت وجود)
- پایان کار یا عدم خلافی شهرداری برای ملک‌های دارای بنا یا در حال ساخت
- حصر وراثت و مالیات بر ورثه در صورت وجود ورثه
- صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
- و…
پس از تکمیل مدارک ذکرشده و تحویل آن‌ها به مسئول دفتر اسناد رسمی، اقدامات لازم برای تشکیل پرونده انجام می‌شود و مشخصات ملک و سایر اطلاعات ضروری در سیستم ثبت می‌گردند. پس از این مرحله، دفترخانه اسناد رسمی از سازمان شهرداری، بیمه، دارایی (در صورت تجاری بودن ملک) و سایر نهادهای مربوطه استعلام می‌گیرد تا اگر ملک مورد معامله بدهی یا مشکل قانونی دارد، مشخص شود. این فرآیند که به آن تسویه مفاصاحساب می‌گویند نیز جزو مراحل سند زدن ملک است.
۵. انتقال سند
طبق تاریخی که از قبل در مبایعه‌نامه مکتوب شده، طرفین معامله باید در روز موعود برای انتقال سند ملک به خریدار در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کنند. در این مرحله، هر دو طرف باید مدارک لازم را همراه داشته‌باشند. فروشنده موظف است علاوه‌بر مدارک ذکرشده در بخش قبل، برگه مفاصاحساب و پاسخ استعلامات را نیز به دفترخانه تحویل دهد. در نهایت اگر مشکل قانونی و مالی وجود نداشته‌باشد با امضای طرفین سند مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود.
انتقال سند و تحویل ملک از سوی فروشنده به خریدار جزو آخرین مراحل سند زدن ملک است که بهتر است این کار در حضور شهود انجام شود. حال اگر در روز تعیین شده یکی از طرفین در دفترخانه حضور پیدا نکند، بنا به مفاد قرارداد حالات زیر ممکن است ایجاد شود؛
- از آنجاییکه عدم حضور یکی از طرفین موجب تأخیر در معامله می‌شود، هر دو طرف باید با یکدیگر توافق کنند که تاریخ دیگری را برای انتقال سند انتخاب کنند.
- اگر در قرارداد ذکر شده‌باشد که در صورت عدم حضور یکی از طرفین دیگری ملزم به پرداخت خسارت است، طرف غایب باید خسارت را پرداخت کند.
- اگر در قرارداد شروط حق فسخ قید شده‌باشد، طرف دیگر این اختیار را دارد که قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ نماید.
- اگر یکی از طرفین در دفترخانه حضور پیدا نکند، طرف دیگر موظف است تا پایان ساعت اداری دفترخانه منتظر وی بماند. سپس می‌تواند گواهی عدم حضور دریافت کند. این گواهی نشان می‌دهد که یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرده‌است.
- همچنین، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست کند که فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. دریافت گواهی عدم حضور برای طرح این دعوا الزامی نیست، اما می‌تواند به عنوان مدرک استفاده شود.
نکات مهم در سند زدن ملک
اکنون که با مراحل سند زدن ملک آشنا شدید، لازم است به نکات زیر نیز دقت کنید:
- قبل از خرید، سند ملک را به دقت بررسی کنید تا از عدم وجود مشکلات قانونی اطمینان حاصل کنید.
- هنگام تنظیم مبایعه‌نامه تمام جزییات را به صورت مکتوب ذکر و تمام شرایط را در آن قید نمایید.
- هزینه‌های سند زدن را به موقع پرداخت کنید تا فرآیند انتقال سند به تأخیر نیفتد.
جمع بندی
ما در این مقاله تلاش کردیم تا تمام مراحل سند زدن ملک را به صورت جامع و کامل در اختیار شما بگذاریم. از آنجاییکه سند زدن ملک و نوشتن مبایعه‌نامه بعضا جزییات قانونی مهمی دارد که می‌تواند به ضرر یا به نفع شما تمام شود، توصیه می‌کنیم برای تنظیم هر نوع قرارداد، اعم از قرارداد مبایعه‌نامه، قرارداد مشارکت در ساخت یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت حتما با یک وکیل خبره یا شرکت مهندسی معتبر و مجرب در این حوزه مشورت کنید. مجموعه ما (گروه مهندسی سروین) آمادگی لازم برای ارائه هرگونه مشاوره در حوزه ساخت‌وساز، انتقال سند و … را به شما شهروندان تهرانی عزیز دارد. به‌این‌ترتیب، برای تماس با مشاورین ما می‌توانید از طریق راه‌های ارتباطی موجود اقدام کنید.