هرگونه ساخت‌وساز، مستلزم رعایت استانداردهای تعیین شده توسط سازمان شهرداری و سایر ارگان‌های مرتبط است، چراکه مجموع این قوانین منجر به حفظ نظم شهر، بهبود ایمنی ساختمان‌ها، رفاه بیشتر شهروندان، زیباسازی شهر، عبورومرور راحت‌تر و … می‌گردد. یکی از مهم‌ترین ضوابط ساخت و ساز، تعداد طبقات مجازی است که سازنده یا مالک طبق قانون می‌تواند بسازد. تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان بیش از هر چیز به دو عامل؛ درصد ساخت زمین و ضریب سطح زیربنا وابسته‌است. علاوه‌براین، موارد دیگری چون؛ عرض گذر، تراکم ساختمان، میزان فاصله از معابر اصلی، ابعاد زمین و … نیز در تعیین حد مجاز برای ساخت تعداد طبقات ساختمان دخیل هستند که در این مقاله از «گروه سروین» قصد داریم به بررسی کامل آن‌ها بپردازیم.
شاخص های مهم در تعیین تعداد طبقات مجاز ساختمان
بدیهی است که هر سازنده یا مالکی ترجیح می‌دهد از حداکثر پهنه زمین خود سود برده و تا جای ممکن تعداد طبقات بیشتری را بنا کند اما این خواسته در عمل ممکن نیست زیرا سازمان شهرداری محدودیت‌های متعددی را با درنظر گرفتن شاخص‌هایی که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم برای تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان مشخص کرده‌است:
درصد ساخت زمین و ضریب سطح اشغال
درصد ساخت زمین به مفهومی تحت عنوان ضریب سطح اشغال اشاره می‌کند که بیانگر حداکثر حد مجاز برای ساخت بنا در یک زمین است و توسط شهرداری‌ها تعیین می‌شود. این ضریب از شهر و منطقه‌ای به شهر یا منطقه دیگر متفاوت است و عدد ثابتی ندارد. درصدهای ۴۰ و ۶۰ جزو رایج‌ترین ضرایب سطح اشغال در شهرهای ایران است که اکثر زمین‌ها مشمول آن هستند و معمولا بسته به درصد ضریب به صورت ۰.۶ ، ۰.۴ و غیره نمایش داده می‌شوند.
باتوجه به این قانون اگر شما به عنوان بهترین سازنده مشارکت در ساخت، قصد ساخت‌وساز در زمینی ۳۰۰ متری که ضریب اشغال آن برابر ۶۰ درصد است را داشته‌باشید تنها مجاز به اجرای ۱۸۰ متر از آن هستید. در تعیین درصد زمین علاوه بر ضریب اشغال، باید به فاکتورهای دیگر مثل: هم باد بودن ساختمان‌ها، پیشروی در اطراف زمین‌های کلنگی، میزان عقب‌نشینی، فاصله از خیابان، ارتفاع ساختمان و … نیز توجه نمود. لازم به ذکر است که طبق جدیدترین قوانین، بالکن نیز جزو ضریب اشغال در نظر گرفته می‌شود.
ضریب سطح زیربنا
ضریب سطح زیربنا دیگر فاکتور مهم در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان است. طبق اصول ساختمان سازی منظور از زیربنا، مساحت کل طبقات هر ساختمان است و مفهومی کاملا متفاوت با مساحت کلی زمین یا ملک دارد. ضریب زیربنا نیز مانند ضریب سطح اشغال توسط شهرداری‌ها و باتوجه به منطقه‌ای که زمین در آن قرار دارد محاسبه می‌شود. برای رسیدن به تعداد طبقات مجاز ساختمان باید هر دو ضریب زیربنا و درصد کلی زمین را لحاظ کنید.
برای درک بهتر موضوع به مثال قسمت قبل بر می‌گردیم تا سطح زیربنا را برای زمین نام‌برده با متراژ ۳۰۰ متر، درصد سطح اشغال ۰.۶ و ضریب زیربنا ۱۸۰ درصد محاسبه کنیم. بدین منظور شما ابتدا باید عدد متراژ زمین را در ضریب زیربنا ضرب نموده سپس عدد حاصل را بر عدد به دست آمده از ضریب اشغال تقسیم کنید، به این ترتیب به عدد نهایی ۳ خواهید رسید که نشان می‌دهد تنها مجاز به ساخت ۳ طبقه هستید. ضریب سطح بنا در تمامی پروژه‌های اجرا شده توسط گروه مهندسی سروین اعم از؛ پروژه بیمه یکم، پروژه جردن، پروژه فرمانیه و … به دقت رعایت شده‌است.
مقدار عرض کوچه
گذر مجاور ملک یا عرض کوچه نیز جزو شاخص‌های تعیین کننده در تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان است که حداقل میزان آن توسط ضوابط شهرداری و مقرارت ملی ساختمان به شرح زیر تعیین می‌گردد:
- ساختمان ۲ طبقه حداقل عرض کوچه برابر۶ متر
- ساختمان ۳ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۸ متر
- ساختمان ۴ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۰ متر
- ساختمان ۵ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۲ متر
- ساختمان ۶ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۴ متر
- ساختمان ۷ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۶ متر
- ساختمان ۸ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۸ متر
- ساختمان ۹ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۲۰ متر
- ساختمان ۱۰ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۲۲ متر
- و…
اعداد بالا بدان معنی است که مثلا برای ساخت یک ساختمان ۹ طبقه مانند پروژه فردوس، عرض کوچه باید حداقل ۲۰ متر باشد. البته این اعداد و استانداردها قاعده کلی و ثابتی نیستند و بسته به ده‌ها فاکتور دیگر مثل: شرایط منطقه، قوانین اصلاحی، شکل زمین، وضعیت توپوگرافی، منطقه‌بندی شهری، تراکم ساختمانی و … ممکن است شامل استثنائاتی نیز باشند که در اینصورت مشمول مازاد تراکم می‌شوند. به‌طورکلی با افزایش عرض گذر کوچه به تعداد طبقات مجاز برای ساخت افزوده می‌شود.
تراکم ساختمانی
موضوع تراکم ساختمانی یکی از فاکتورهای مؤثر در تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان است که تأثیر به سزایی در کنترل جمعیت و ترافیک، کیفیت حمل‌ونقل، میزان آلودگی صوتی و … دارد. عدد تراکم در شهرهای مختلف و حتی مناطق مختلف شهری متفاوت است. در واقع هدف از اجرای طرح تراکم ساختمان ایجاد تعادل بین سطح مشخصی از زمین با تعداد جمعیت ساکن در آن است.
برای اطلاع از تراکم ساخت‌وساز منطقه مدنظرتان باید به شهرداری مربوطه مراجعه کنید که طی آن شما مجاز به ساخت ساختمان به همان مساحت و همان تعداد طبقاتی که از سوی این سازمان قانونی اعلام شده هستید. به این ترتیب هر سازنده یا مالکی باید ضمن رعایت اصول ایمنی در ساخت و ساز، به تراکم ساختمانی مجاز منطقه نیز دقت نماید.
سایر شاخص‌ها
در بحث تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان نباید از سایر فاکتورها مثل: فاصله از معابر اصلی، هم‌جواری با بناهای تاریخی و فرهنگی، حقوق مجاورین ساختمان، نوع کاربری زمین، منظر و چشم‌انداز ساختمان، شکل و وضعیت توپوگرافی زمین، منطقه‌بندی شهری و … غافل شوید، چراکه این سهل‌انگاری تبعات مالی و قانونی بدی را برایتان در پی خواهد داشت. اگر شما به هر دلیل قصد ساخت طبقات اضافی به غیر از طبقات مجاز تعیین شده توسط شهرداری را دارید باید مجوز اضافه اشکوب داشته‌باشید.
با در دست داشتن این مجوز، از نظر قانونی مجاز به ساخت طبقه‌ای اضافی روی دیگر طبقات ساختمان خود هستید. البته دریافت این مجوز کار چندان ساده‌ای نیست و شهرداری معمولا به راحتی اجازه افزودن طبقات جدید را به مالکین نمی‌دهد. اگر شما بدون مجوز اقدام به اینکار کنید پس از تذکر از سوی شهرداری منطقه، طبقه اضافه مطابق با اختیارات این نهاد تخریب خواهد شد. به یاد داشته‌باشید که شمارش تعداد طبقات در روستاها طبق قوانین دهیاری و منطقه صورت می‌گیرد.
جمع بندی
ما در این مقاله سعی کردیم تا شما را با جدیدترین قوانین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان آشنا کنیم. تعداد طبقات قانونی برای ساخت ساختمان به عوامل مختلف مثل: درصد ساخت زمین و ضریب سطح اشغال، ضریب سطح زیربنا، تراکم ساختمانی، عرض کوچه، فاصله از معابر اصلی، هم‌جواری با بناهای تاریخی و فرهنگی، حقوق مجاورین ساختمان، نوع کاربری زمین، منظر و چشم‌انداز ساختمان، شکل و وضعیت توپوگرافی زمین، منطقه‌بندی شهری و …وابسته‌است که دو مورد اول بیش از همه اهمیت دارند.
البته در نهایت تعداد طبقات مجاز ساختمان در هر منطقه، شهر یا محله می‌تواند فارغ از موارد یادشده بسته به استثنائات قانونی و تبصره‌های مختلف بیشتر یا کمتر از حد اعلام شده باشد، به همین علت توصیه می‌کنیم اگر قصد ساخت‌وساز دارید حتما قبل از هر اقدامی ابتدا با مشاورین و مهندسین باتجربه مشورت کنید. بدین منظور شرکت مهندسی ما (گروه سروین) با بیش از دو دهه تجربه اجرایی در حوزه انواع ساخت‌وسازهای مسکونی، تجاری، ادراری، مشارکتی و … آمادگی لازم جهت ارائه هرگونه مشاوره در این حوزه را به شهروندان عزیز دارد.
سوالات متداول
تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان چگونه تعیین می‌شود؟
برای تعیین تعداد طبقات قانونی ساخت ساختمان باید قوانین وضع شده توسط شهرداری و سازمان‌های مربوطه در این حوزه را در نظر بگیرید که مهم‌ترین آن‌ها شامل: درصد ساخت زمین و ضریب سطح اشغال، ضریب سطح زیربنا، تراکم ساختمانی، عرض کوچه، فاصله از معابر اصلی، هم‌جواری با بناهای تاریخی و فرهنگی، حقوق مجاورین ساختمان، نوع کاربری زمین، منظر و چشم‌انداز ساختمان، شکل و وضعیت توپوگرافی زمین، منطقه‌بندی شهری و … است.
برای ساخت یک ساختمان دو طبقه حداقل عرض کوچه چند متر باید باشد؟
اگر قصد ساخت ساختمانی دو طبقه را دارید عرض کوچه نباید کمتر از ۶ متر باشد که می‌توانید زیرزمین نیز احداث کنید.
آیا می‌توان طبقاتی اضافه بر طبقات مجاز ساختمان ساخت؟
ساخت طبقات اضافه روی طبقات دیگر مستلزم دریافت مجوز اضافه اشکوب است که تحت قوانین خاص به مالکان و سازندگان اعطا می‌شود و معمولا قوانین سختی دارد.