خریدوفروش زمین یکی از سودآورترین سرمایه‌گذاری‌ها در بازار املاک است، اما به دلیل عدم آگاهی از قوانین و مقررات و بی‌تجربگی برخی خریداران، این معاملات ممکن است به معاملات پرریسک تبدیل شوند. باتوجه به اهمیت این موضوع، ما در این مقاله از گروه «سروین» قصد داریم ۸ مورد از مهم‌ترین نکات خرید زمین برای جلوگیری از کلاهبرداری را به شما آموزش دهیم، پس همراه ما باشید.
نکات خرید زمین
۱.خرید زمینی که افراد مختلف ادعای مالکیت آن را دارند؛
یکی از کلاهبرداری‌های رایج در حوزه بازار ملک، فروش یک زمین به چندین نفر است. طبق قوانین حقوقی کشور، این نوع معاملات از نوع معامله معارض شناخته شده و عملی مجرمانه است. بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، فروشنده‌ای که ملک خود را به چندین خریدار می‌فروشد به مجازات حبس محکوم می‌شود. متأسفانه هر سال نمونه‌های متعددی از این نوع معاملات زمین گزارش می‌شود که بخش قابل توجهی از آنها مربوط به فروش یا پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران یا سایر نقاط پایتخت است.
در چنین معاملاتی، تنها خریدار اول به عنوان مالک قانونی زمین شناخته می‌شود و سایر خریداران حق تصرف و ادعای مالکیت ندارند. به همین دلیل است که بسیاری از کارشناسان، استعلام زمین یا ملک از طریق سامانه کد رهگیری و ثبت اسناد را جزو نکات مهم خرید زمین می‌دانند. این کار کمک می‌کند تا از کلاهبرداری ملکی جلوگیری شود و مالکیت ملک مورد نظر، تا زمان مشخص قفل گردد.
۲. خرید زمینی که متعلق به غیر است؛
فروش مال غیر نیز دیگر روش رایج کلاهبرداری در معاملات زمین است. در این نوع معامله فروشنده با علم به اینکه مالک زمین نیست، آن را به خریدار می‌فروشد. فروش مال غیر امری مجرمانه است که طبق آن، مجرم به حبس، رد مال و پرداخت خسارت محکوم می‌گردد. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری لازم است مواردی چون استعلام از دفتر ثبت اسناد رسمی، ثبت قرارداد با کد رهگیری و مطالعه کامل مبایعه‌نامه را جدی بگیرید.
۳. خرید زمین توقیف شده یا رهنی؛
فروش زمین توقیف شده یا رهنی با محدودیت‌های قانونی همراه است. چراکه از نظر قانون، فروش زمین توقیف شده فقط از طریق مزایده امکان‌پذیر است و فروش زمین رهنی نیز نیاز به فک رهن قبلی دارد. طبق ماده ۶۳۳ قانون مجازات اسلامی، فروش زمین توقیف شده و رهنی به غیر جرم محسوب می‌شود و بسته به نوع آن، با فرد متخلف برخورد قانونی لازم صورت می‌گردد. بنابراین، اطمینان از توقیفی یا در رهن نبودن زمین مورد معامله، جزو مهم‌ترین نکات خرید زمین است. به منظور جلوگیری از کلاهبرداری به این شیوه توصیه می‌کنیم هنگام خرید زمین، حتما سوابق ثبتی زمین را بررسی نموده و استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد یا دفترخانه‌های اسناد رسمی را انجام دهید. همچنین، بهره‌مندی از راهنمایی تخصصی یک وکیل نیز می‌تواند در این زمینه مفید باشد.
۴. خرید زمین با امکانات جعلی؛
یکی از روش‌های کلاهبرداری در بازار املاک، فریب دادن خریدار با ارائه اطلاعات نادرست درباره ویژگی‌ها و امکانات زمین مورد معامله است. مثلا، فروشنده درباره امکانات شهری مانند آب، برق و گاز اسناد جعلی ارائه می‌کند یا مشکلات حقوقی زمین را از خریدار پنهان می‌کند. قبل از اجرای هر پروژه ساخت‌وسازی اعم از پروژه فردوس، پروژه رویال سروین و …، کاربری زمین باید مشخص شده‌باشد. این امر یک الزام قانونی و ضروری است که توسط مراجع ذیصلاح، تعیین می‌شود.
اما متأسفانه گزارش‌های متعددی وجود دارد که نشان می‌دهد در این زمینه هم کلاهبرداری‌های مختلفی صورت می‌گیرد و برخی فروشندگان هنگام فروش زمین، درباره کاربری زمین اطلاعات دروغین ارائه می‌کنند. باتوجه به اهمیت این موضوع، عدم اعتماد به ادعاهای شفاهی و درخواست مستندات کتبی برای تمام امکانات و ویژگی‌های ادعا شده توسط فروشنده، جزو الزامات و نکات خرید زمین است که نباید از آن غافل شوید.
۵. خرید زمین خارج از محدوده شهری؛
طبق ضوابط و مقررات شهرسازی، هرگونه ساخت‌وساز در حریم شهرها، روستاها و مناطق غیر شهری نه تنها باید در چهارچوب قانون صورت بگیرد، بلکه نیاز به مجوزهای مختلف از سازمان‌های مربوطه دارد. فروش زمین در محدوده‌های غیر شهری و روستایی غیر مجاز است و خریدار را دچار دردسر می‌کند. به‌این‌ترتیب، در صورت احداث بنای غیرمجاز یا خلاف مقررات، تفکیک و افراز این اراضی غیرقانونی خواهد بود.
به همین علت، بهتر است قبل از خرید زمین در محدوده‌های غیر شهری ابتدا با متخصصین ذیصلاح مشورت نمایید و مطمئن شوید زمین مورد نظر در محدوده مناطق حفاظت‌شده، حریم رودخانه‌ها، خطوط گاز یا برق فشار قوی نباشد. در این زمینه می‌توانید از خدمات مشاوره‌ای مجموعه ما (گروه مهندسی سروین) بهره‌مند شوید. همچنین، لازم است مجوزهای زمین مدنظرتان را بررسی نموده و تمام بندهای قرارداد را با دقت مطالعه کنید.
۶. ساخت‌وساز در زمین بدون مالک؛
ساخت‌وساز در زمین بدون مالک، از نظر قانون تخلف محسوب شده و با فروشنده خاطی برخورد قانونی می‌شود. پس، همانطور که برای جلوگیری از خطرات مشارکت در ساخت، آگاهی از قوانین، مشاوره با افراد ذیصلاح و تحقیق و تجسس درباره فرد سازنده مهم و ضروری است، هنگام خرید زمین نیز باید اقدامات احتیاطی و بررسی‌های لازم را انجام داد تا از درگیر شدن در معاملات غیرقانونی و کلاهبرداری جلوگیری نمود. بنابراین، قبل از اقدام به ساخت‌وساز در هر زمینی ابتدا باید مالکیت حقیقی زمین را از طریق اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید. اصالت اسناد مالکیت و دریافت مجوزهای لازم از سوی شهرداری نیز جزو نکات خرید زمین است.
۷. خرید زمین با بدهی مالیاتی؛
طبق قانون، پرداخت هرگونه بدهی مالیاتی زمین برعهده شخص فروشنده است. مگر اینکه طرفین از قبل توافق کرده‌باشند که این بدهی‌ها توسط خریدار پرداخت شود. پس، اگر فروشنده قبل از تسویه بدهی مالیاتی اقدام به فروش زمین کند، اداره مالیاتی ممکن است اموال او را توقیف کند. در این شیوه کلاهبرداری، فروشنده زمین خود را قبل از اینکه حکم مصادره اموال توسط اداره مالیات اجرا شود، می‌فروشد. به‌این‌ترتیب، یکی از نکات مهم خرید زمین، اطمینان از عدم بدهی مالیاتی زمین است. برای جلوگیری از ریسک این نوع کلاهبرداری‌ها باید قبل از خرید زمین، از اداره مالیات استعلام بگیرید تا مطمئن شوید که زمین مورد معامله بدهی مالیاتی نداشته‌باشد.
۸. خرید زمین با قیمت غیر واقعی؛
متأسفانه یکی از شگردهای رایج افراد سودجو، فروش زمین با تبلیغات گستره غیر واقعی و یا با قیمت‌های بسیار بیشتر از ارزش واقعی ملک است. در این روش، کلاهبرداران با استفاده از ادعاها یا صحنه سازی‌های گوناگون زمینی را که ارزش چندانی ندارد، به بهایی بسیار بیشتر از عدد واقعی آن به خریدار می‌فروشند. این عمل مصداق کلاهبرداری است و طبق قانون، مجازات آن می‌تواند شامل حبس و جزای نقدی باشد. پس برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری حتما باید به صورت حضوری از زمین مورد معامله دیدن کنید و موقعیت جغرافیایی و امکانات آن را بررسی نمایید. شما می‌توانید تحقیقات لازم درباره وضعیت و ارزش واقعی زمین را از طریق سازمان شهرداری، ادراه مسکن و شهرسازی و املاکی‌های معتبر انجام دهید. همچنین، عدم اعتماد به تبلیغات اغراق‌آمیز، جزو نکات مهم در خرید خانه و زمین است.
جمع بندی
خرید زمین یک فرآیند پیچیده و حساس است که نیاز به دقت و بررسی کامل دارد. با رعایت نکات خرید زمین که در این مقاله به ۸ مورد از مهم‌ترین آنها اشاره کردیم، می‌توانید از کلاهبرداری جلوگیری کرده و یک سرمایه‌گذاری ایمن و مطمئن انجام دهید. توجه داشته‌باشید که در هر معاملات ملکی، استعلامات لازم قبل از خرید ملک یا زمین را جدی بگیرید و معامله را در دفاتر اسناد رسمی معتبر انجام دهید تا از صحت و قانونی بودن آن اطمینان حاصل نمایید.