طبق قوانین مشارکت در ساخت، سازنده و مالک به عنوان طرفین معامله موظف به انجام تعهداتی هستند که در صورت اجرای درست و دقیق آن‌ها پروژه مسیر درست خود را طی نموده و در نهایت برای هر دو طرف سود قابل توجهی را در پی خواهد داشت. البته در این نوع مشارکت عموما وظایف سازنده بیش از شخص مالک یا مالکین است، چراکه بخش مدیریتی و اجرایی کار اعم از: تأمین هزینه‌های ساختوساز، دریافت مجوزها، انتخاب و خرید مصالح، تعیین تیم پیمانکار و … به‌طور کلی برعهده سازنده است. تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شامل بندهای مختلفی است که ما در این مقاله از «گروه سروین» قصد داریم به جزییات آن بپردازیم.
پرداخت کلیه هزینه‌های عملیاتی
از زمان آغاز پروژه‌های مشارکتی و پس از تخلیه و تحویل ملک به سازنده، وی موظف است که به تمام توافقات فی‌مابین و تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت پایند بوده و نسبت به انجام درست آن‌ها مسئولانه عمل کند. پرداخت تمام هزینه‌های مربوط به امور عملیاتی و اجرایی ساخت آپارتمان نیز از جمله همین تعهدات است. هزینه‌های ساختوساز بسته به متراژ بنا، فصل ساختوساز، تعداد طبقات، نوع بنا، موقعیت جغرافیایی منطقه، کیفیت و قیمت مصالح و … متغیر است که تماما باید توسط سازنده برآورد شده و پرداخت گردد. یکی از مهم‌ترین این هزینه‌ها، پرداخت بهای صدور مجوزهای لازم و انجام امور اداری مربوط به شهرداری و سایر ارگان‌های زیربط است. علاوه بر این، سازنده موظف به پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه توافق شده به مالک نیز هست. به‌طورکلی هزینه‌های زیر جزو تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است:
- هزینه نقشه‌کشی و امور مهندسی ساختمان
- هزینه اسکلت‌سازی، بتن‌ریزی و ساخت فوندانسیون
- هزینه سفت‌کاری، نازک‌کاری و تأسیسات برقی و مکانیکی ساختمان
- هزینه خرید مصالح
- پرداخت دستمزد مهندسان، مشاورین، کارگران و سایر پرسنل اجرایی و ستادی
- هزینه‌های مربوط به ثبت
- هزینه آتش‌نشانی
- هزینه بیمه ساختمان
- هزینه انشعابات
- هزینه گواهی پایان کار
- پرداخت عوارض
- و…
دریافت کلیه مجوزهای ساختوساز
اجرای پروژه‌های ساختمانی باید در چارچوب قوانین و ضوابط شهرسازی کشور صورت گیرد، وگرنه سازنده متخلف شناخته شده و مجبور به پرداخت جریمه و خسارات وارده است. از این‌رو دریافت گواهی و مجوزهای لازم برای شروع تا پایان کار ساخت ساختمان، جزو مهم‌ترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است. به این ترتیب شخص سازنده پس از ارائه سند مالکیت زمین و مدراک قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران (یا سایر نقاط پایتخت) حتما باید نسبت به اخذ پروانه ساخت و تخریب، پرداخت عوارض و … اقدام نموده و پس از دریافت مجوز ساختوساز مابقی مراحل را طی کند. توجه داشته‌باشید که پروانه ساخت محدودیت زمانی دارد و پس از انقضاء آن نیاز به اخذ پروانه جدید دارید. اتمام کار ساخت و انتقال سند نیز ملزم به کسب گواهی پایان کار است.
اجرای دقیق نقشه ساختمان
قاعدتا نقشه ساختمان رویکرد اصلی سازنده را در طول مسیر ساختوساز تعیین می‌کند، بنابراین سازنده و مالک هر دو باید درباره نوع معماری، طراحی داخلی و نمای ساختمان به توافق برسند تا در جریان کار، همه چیز شفاف و بی‌نقص انجام شود. البته این احتمال وجود دارد که با شروع پروسه ساختوساز یک سری عوامل خارجی مثل نوسان قیمت مصالح، تغییر بعضی از قوانین، تحریم‌های خارجی و … باعث ایجاد تغییرات ناخواسته‌ای شود که سازنده حتما باید مالک را در جریان آن‌ها قرار دهد تا برای رفع چالش‌های پیش آمده بهترین تصمیمات به صورت توافقی اتخاذ گردد.
بیمه کردن عوامل و ساختمان
بیمه کردن خود ساختمان و تمام عوامل فنی و اجرایی پروژه جزو تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است. طبق گفته منبع معتبر lexology، بیمه ابزاری حیاتی برای کاهش ریسک در پروژه‌های ساختمانی است، بنابراین خواه بیمه کردن ساختمان به اجبار الزامات قانونی یا قراردادی باشد و خواه به عنوان یک اقدام حمایتی اضافی اعمال شود، نقش مؤثر و غیر قابل انکاری در کاهش ریسک ضرر و خسارت‌های غیرمترقبه در پروسه ساختوساز دارد، به همین دلیل عملیات ساختمان‌سازی از آغاز تا پایان حتی یک‌روز هم نباید بدون اطمینان از ایمنی تمام افراد و اشخاص ثالث و اتفاق‌های ناشی از اجرای پروژه برای ساختمان‌های مجاور انجام شود.
اجرای بی‌نقص پروژه مطابق با زمان‌بندی پیش‌بینی شده
همانطور که قبلا هم گفتیم، در قرارداردهای مشارکتی همه چیز باید به صورت شفاف و با جزییات دقیق تنظیم شود. این موضوع در مورد کیفیت ساخت و زمان‌بندی مربوط به آغاز، اتمام و مراحل مختلف پروژه ساخت نیز صادق است، به خصوص اگر طرفین روی شیوه انتقال سند برمبنای پیشرفت پروژه نیز توافق کرده‌باشند. به این ترتیب سازنده موظف است در زمان مقرر پروژه را کلید زده سپس مرحله‌به‌مرحله مطابق با قراردارد کار را پیش برده و در نهایت طبق زمان‌بندی انجام شده پروژه را به اتمام برساند.
از سوی دیگر شیوه و کیفیت ساخت نیز باید دقیقا مطابق با آنچه در قرارداد قید شده و به توافق طرفین رسیده انجام شود. همچنین سازنده باید مالک را از طریق گزارش‌های دوره‌ای در جریان روند پیشرفت پروسه ساخت ساختمان قرار دهد. البته لزوم گزارش‌دهی سازنده یا مشاورین وی نه تنها در پروژه‌های مشارکتی اهمیت دارد، بلکه در قراردادهای پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران و سایر نقاط پایتخت نیز بسیار ضروری است.
مدیریت و برنامه‌ریزی اجرایی تمام و کمال پروژه
طبق تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، وی مسئول انجام صفر تا صد مدیریت پروژه در تمام مراحل فنی، اجرایی، عملیاتی و … است، به همین علت باید نهایت دقت را در انتخاب مهندسین، پیمانکاران و کارگرانی خبره و متخصص داشته‌باشد تا به کمک تخصص، تبحر و تجربه تیم خود بتواند ساختمانی باکیفیت و استاندارد را در موعد مقرر به اتمام رسانده و تحویل دهد. با این اوصاف سازنده حق ندارد مسئولیت‌های مستقیم خود را به افراد دیگر تنفیض کند، به خصوص اگر این موضوع صراحتا در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده‌باشد. به یاد داشته‌باشید که قید نکردن «عدم واگذاری تعهدات سازنده به فرد یا افراد دیگر» می‌تواند یکی از خطرات مشارکت در ساخت باشد.
اعطای ضمانت اجرایی توسط سازنده
کسانی که تجربه ساخت‌وسازهای مشارکتی مثل مالکین پروژه رویال سروین را دارند می‌دانند که انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت چه تاثیر عمیقی در آرامش‌خاطر مالکین و اجرای بی‌نقص پروژه دارد، از این‌رو حساسیت و وسواس در انتخاب سازنده متخصص، شایسته و متعهد جزو ضرورت‌های اقدام برای ساخت پروژه‌های مشارکتی است. جدای از اطمینان مالک به سازنده، دریافت ضمانت از وی نیز تضمینی برای انجام درست و دقیق وظایف سازنده است. البته این ضمانت می‌تواند شامل تضمین حسن انجام کار، تضمین سرمایه و دارایی و تضمین خسارت تاخیر در انجام وظایف باشد که معمولا در ازای پرداخت سفته، چک تضمینی، ضمانت‌نامه بانکی، وثیقه و ضمانت‌نامه شخص ثالث از سوی سازنده به مالک داده می‌شود. حق فسخ مالک نیز (باتوجه به شروط قانونی)، دیگر اهرم تضمینی برای دریافت خسارت و یا ابطال قرارداد در صورت تخلف یا خلف وعده سازنده است.
جمع بندی
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از دغدغه‌های اصلی مالکینی است که تجربه قبلی درباره تنظیم اینگونه قراردادها ندارند، به همین علت ما در این مقاله به وظایف سازنده که شامل: مدیریت تمام و کمال پروژه، اعطای ضمانت اجرایی، اجرای بی‌نقص پروژه در زمان مقرر و باکیفیت توافق شده، پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به ساختوساز، اخذ مجوزهای قانونی، اجرای دقیق پروژه و استفاده از مصالح از پیش توافق شده است اشاره کردیم. از آنجاییکه تنظیم قراردادهای مشارکتی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد توصیه می‌کنیم قبل از انجام اینکار، با مشاورین و مهندسین خبره ما در گروه مهندسی سروین مشورت نمایید.
سوالات متداول
سازنده در پروژه‌های مشارکتی چه وظایفی دارد؟
اصولا پروژه‌های ساختوساز بسیار پیچیده و زمان‌بر هستند، به همین علت تبحر و تخصص سازنده در کنار داشتن توان مالی لازم، نقش موثری در اجرای بی‌نقص مراحل ساختوساز و اتمام آن دارد. در این راه مواردی چون: مدیریت تمام و کمال پروژه، اعطای ضمانت اجرایی، اجرای بی‌نقص پروژه در زمان مقرر و باکیفیت توافق شده، پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به ساختوساز، اخذ مجوزهای قانونی، اجرای دقیق پروژه و استفاده از مصالح از پیش توافق شده جرو اصلی‌ترین تعهدات سازنده است.
در پروژه ساختوساز پرداخت کدام هزینه‌ها برعهده سازنده است؟
کلیه هزینه‌های اجرای پروژه از پروانه ساخت، دریافت مجوزها، پرداخت عوارض، پرداخت هزینه‌های اسکلت‌سازی، بتن‌ریزی و ساخت فوندانسیون، دستمزد مهندسان و کارگران، بیمه، گواهی پایان کار و … برعهده شخص سازنده است.
چگونه می‌توان از سازنده برای انجام تعهداتش تضمین گرفت؟
مالکین می‌توانند به صورت موردی برای انجام هر یک از تعهدات سازنده از وی تضمین دریافت کنند که جزییات آن به صورت توافقی انجام می‌شود اما معمولا دریافت چک تضمین شده، سفته، وثیقه، ضمانت‌نامه بانکی و ضمانت‌نامه شخص ثالث مرسوم است.