درصد قابل توجهی از سوژه‌های دادگاه برسر معاملات ملکی است. این معاملات با پیچیدگی‌های حقوقی مستعد بروز اختلافات هستند. استعلامات دقیق از منابع معتبر، شما را از وضعیت ملک و وجود چالش‌های احتمالی آگاه می‌کند. پس، اگر قصد خرید ملکی را دارید، تا انتهای این مقاله از گروه مهندسی «سروین» را مطالعه کنید تا با آگاهی کامل از وضعیت حقوقی، ثبتی و مالی ملک از هرگونه مشکل و اختلاف قانونی در امان بمانید.
چرا استعلامات لازم قبل از خرید ملک اهمیت دارد؟
یکی از نکات مهم در خرید خانه، انجام استعلامات دقیق برای اطمینان از وضعیت حقوقی و ثبتی ملک است. آگاهی از اصول ساختمان سازی هم به شما کمک می‌کند که از کیفیت ساخت و ایمنی ملک مطمئن شوید. این استعلامات به شما کمک می‌کنند تا نه تنها از مواردی مانند اعتبار فروشنده و ملک اطمینان پیدا کنید، بلکه از ممنوع‌المعامله بودن فروشنده به دلیل مشکلات قضایی و یا وام‌دار بودن سند ملک نیز آگاه شوید. با بررسی وضعیت قضایی فروشنده و وضعیت رهن ملک، با خیالی آسوده نسبت به خرید ملک اقدام کنید.
استعلامات لازم قبل از خرید ملک به روش حضوری
برای استعلامات لازم قبل از خرید ملک به روش حضوری، مالک یا وکیل قانونی او به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور مراجعه می‌کنند. سپس با ارائه مدارک شناسایی معتبر مانند اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه و اصل و کپی سند مالکیت ملک، درخواست استعلام کتبی از وضعیت اسناد ملک مورد نظر را می‌دهند.
حتی اگر لازم باشد، می‌توانند تمامی پلاک‌های ثبتی که به نام فرد ثبت شده‌است را به همین روش استعلام و مشاهده کنند. در صورتیکه وکیل قانونی شما برای انجام مراحل استعلامات به اداره برود باید اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه‌اش را هم همراه داشته‌باشد.
مثلا اگر شما قصد مشارکت در پروژه فرمانیه را دارید، اول باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید. این یکی از اصول قانونی است که ابتدا مالک یا وکیل قانونی باید به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور مراجعه کنند. این بررسی شامل استعلام از ثبت اسناد برای اطمینان از جلوگیری از خطرات مشارکت در ساخت است. همچنین، در صورتیکه فردی بخواهد در پروژه‌هایی مانند پروژه فردوس سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند از تمامی پلاک‌های ثبتی خود استعلام بگیرد و از وضعیت حقوقی آن‌ها مطلع شود.
استعلامات لازم قبل از خرید ملک در سامانه ثبت اسناد به روش آنلاین
برای بسیاری از استعلامات ملکی حضور فیزیکی مالک سند از واجبات است، اما بعضی از آن‌ها به صورت آنلاین و از طریق سایت رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌شود. مثلا، تصدیق اسناد و اوراق رسمی از جمله این موارد است که با مراجعه به وبسایت سازمان ثبت اسناد و وارد کردن شناسه سند و رمز تصدیق در صفحه مخصوص، می‌توان اطلاعات مربوطه را به صورت آنلاین و به روز مشاهده کرد.
برای استعلام آخرین وضعیت سند خانه و شناسه یکتا سند مالکیت که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به هر ملک اختصاص می‌یابد و منحصربه‌فرد است، می‌توانید به‌صورت آنلاین در سراسر کشور به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (www.ssaa.ir) مراجعه کنید و مراحل زیر را انجام دهید:
- استعلام وضعیت صدور سند ملکی
- پیگیری سند ملکی
- بررسی اعتبار سند ملکی
کدام استعلامات قبل از خرید ملک ضروری هستند؟
کافی است استعلامات لازم قبل از خرید ملک را بگیرید تا خیالتان بابت سلامت و وضعیت ملک آسوده شود. این ۵ استعلام عبارتند از:
۱- استعلامات لازم قبل از خرید ملک برای بررسی بدهی‌های شهرداری و دارایی
عدم پرداخت بدهی‌های مالیاتی و عوارض شهرداری پیش از خرید ملک می‌تواند مشکلات متعددی را برای خریدار ایجاد کند. مسدود شدن نقل‌وانتقال سند، توقیف ملک، جریمه‌ها، افزایش بدهی‌ها، مشکلات حقوقی و قانونی و عدم امکان استفاده از ملک به‌عنوان وثیقه، تنها بخشی از این مشکلات هستند. برای جلوگیری از این مشکلات خریدار باید قبل از خرید ملک، وضعیت مالیاتی و عوارض شهرداری آن را به دقت بررسی کند و از تسویه کامل بدهی‌ها مطمئن شود.
شما می‌توانید به شهرداری و اداره دارایی محل سکونت‌تان مراجعه کنید، سپس سند ملک و مدارک هویتی را ارائه دهید و در نهایت درخواست بررسی وضعیت بدهی را ثبت کنید. پس از بررسی توسط کارشناسان گزارش کاملی از بدهی‌ها، مبلغ بدهی، تاریخ پرداخت و سایر اطلاعات مرتبط را به شما تحویل می‌دهند. مشاوره با وکیل ملکی راه کاربردی است که می‌تواند به شما در انجام معامله‌ای بدون مشکل کمک کند.
۲- استعلامات لازم قبل از خرید ملک برای بررسی ممنوع‌المعامله بودن فروشنده
ممنوع‌المعامله بودن فروشنده، خریدار را درگیر مشکلات جدی و قانونی می‌کند. عدم امکان انتقال سند، بطلان قرارداد، مشکلات حقوقی، ریسک از دست دادن سرمایه و مشکلات در استفاده از ملک بخشی از این چالش‌ها هستند. مثلا، فروشنده ممنوع‌المعامله نمی‌تواند به طور قانونی ملک را به نام خریدار انتقال دهد و قراردادی که با چنین فردی منعقد شود، از نظر قانونی باطل است.
برای جلوگیری از این مشکلات قبل از خرید ملک، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت حقوقی فروشنده را استعلام کنید. یکی دیگر از راه‌حل‌ها این است که در قرارداد خرید، شروطی را ثبت کنید که در صورت ممنوع‌المعامله بودن فروشنده یا عدم امکان انتقال سند، قرارداد فسخ شود و مبلغ پرداختی به شما برگردد. بررسی دقیق مدارک و مستندات مربوط به ملک و فروشنده هم از راهکارهای دیگر هستند.
۳– استعلامات لازم قبل از خرید ملک برای بررسی صحت وکالتنامه
استعلام صحت وکالتنامه به شما کمک می‌کند تا از اصالت وکالتنامه، حدود اختیارات وکیل، اهلیت وکیل و موکل اطمینان حاصل کنید و مانع هرگونه سوءاستفاده و کلاهبرداری شوید. در واقع با استعلام وکالتنامه، می‌توانید از مشکلات حقوقی احتمالی در آینده و مشکلات مربوط به نقل‌وانتقال سند ملک پیشگیری کنید.
برای استعلام صحت وکالتنامه شما می‌توانید به دفترخانه‌ای که وکالتنامه در آن تنظیم شده‌است سر بزنید، از سامانه‌های آنلاین استعلام وکالتنامه استفاده کنید، این موضوع را با وکیل مجرب در میان بگذارید یا به دفاتر اسناد رسمی و سایت سازمان ثبت اسناد مراجعه کنید.
۴– استعلامات لازم قبل از خرید ملک برای بررسی وضعیت رهن ملک
تصور کنید خانه‌ای خریدید که در رهن بانک است. آیا می‌دانید با چه چالشی روبه‌رو شده‌اید؟ عدم مالکیت واقعی، لزوم پرداخت بدهی بانک، محدودیت در استفاده و فروش ملک، مشکلات در تغییرات ملک و عدم امنیت مالکیت چالش‌های این مورد هستند. تا زمانی که ملک در رهن بانک است، بانک مالک اصلی آن محسوب می‌شود و شما به‌عنوان خریدار با محدودیت‌های زیادی روبه‌رو هستید. برای جلوگیری از این مشکلات، شما می‌توانید به اداره ثبت اسناد محل سکونت ملک مراجعه کنید و سابقه ملک را ببیند.
۵– استعلامات لازم قبل از خرید ملک برای بررسی وضعیت توقیف ملک
خرید ملکی که از طرف دادگاه و مراجع قضایی توقیف شده‌است، مشکلات و محدودیت‌های فراوانی را برای خریدار به‌همراه دارد. عدم مالکیت واقعی، توقیف ملک توسط دادگاه، مشکلات در فروش و تغییرات ملک، عدم امنیت مالکیت، مشکلات در پرداخت بدهی‌ها و مشکلات در نقل‌وانتقال و استفاده از ملک گوشه‌ای از این محدودیت‌ها هستند.
جمع بندی
در این مقاله به بررسی ۵ مورد از استعلامات لازم قبل از خرید ملک پرداختیم. انجام این استعلامات قبل از خرید، شما را در جایگاه خریداری آگاه و قدرتمند قرار می‌دهد و به شما کمک می‌کند تا در مذاکرات با فروشنده، بهترین شرایط را برای خود بچینید.