در قراردادهای مشارکت در ساخت، درصد مشارکت مالک و سازنده نقش کلیدی در تعیین سهم نهایی هر کدام از طرفین دارد. در حالی که درصد کمیسیون مشاوران املاک معمولاً به صورت قانونی یا توافقی تعیین می‌شود، نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت براساس مجموعه‌ای از عوامل از جمله ارزش زمین، هزینه ساخت، و سود نهایی پروژه محاسبه می‌شود. این درصدها می‌توانند در هر پروژه متفاوت باشند، به ویژه در مناطقی همچون مناطق ۱ و ۲ مانند پروژه فرمانیه یا پروژه ولنجک-گلستان، که موقعیت جغرافیایی و ارزش زمین تفاوت‌های قابل‌توجهی ایجاد می‌کند. در این مقاله از «گروه سروین» به این موضوع می‌پردازیم.
فاکتورهای تأثیرگذار بر محاسبه درصد مشارکت
ارزش زمین:
ارزش زمین در هر منطقه تأثیر مستقیم بر نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت مالک دارد. به عنوان مثال، در مناطقی همچون پروژه کاشانی ۱ و پروژه جردن، زمین‌هایی با ارزش بالا سهم بیشتری از مالکین طلب می‌کند. هرچه زمین از نظر امکانات و موقعیت جغرافیایی بهتر باشد، مالک به درصد بالاتری از پروژه دست خواهد یافت.
هزینه‌های ساخت و ساز:
هزینه‌های ساخت در پروژه‌های مشارکت در ساخت نقش مهمی در نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت دارند. پروژه‌هایی مانند پروژه رویال سروین و پروژه کاشانی ۲ که به طراحی‌های پیچیده و مصالح با کیفیت بالا نیاز دارند، ممکن است سهم بیشتری برای سازنده در نظر بگیرند. این امر به ویژه در پروژه‌های مناطق پرتردد مانند تهران بیشتر به چشم می‌آید.
تقسیم سود نهایی:
در پروژه‌هایی که سود نهایی به صورت چشمگیری بالاست و سازندگان معمولاً سهم بیشتری از سود نهایی می‌خواهند. این سهم ممکن است بر اساس هزینه‌های بالای ساخت و درصد آورده سازنده تعیین شود. هر پروژه نیاز به محاسبه دقیق سود نهایی دارد که این سود می‌تواند با توجه به تغییرات بازار و قیمت مسکن تغییر کند.
موقعیت جغرافیایی پروژه:
منطقه جغرافیایی که پروژه در آن اجرا می‌شود نیز بر محاسبه درصد مشارکت تأثیرگذار است. پروژه‌هایی که در مناطق شمالی تهران مانند پروژه فرمانیه یا پروژه ولنجک-گلستان اجرا می‌شوند، معمولاً دارای سود بیشتری هستند و نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت سازنده و مالک بر اساس آن تعیین می‌شود.
ریسک پروژه:
سازندگان ممکن است در پروژه‌هایی که ریسک بیشتری دارند، درصد بیشتری از پروژه را درخواست کنند. این موضوع در پروژه‌هایی که نیاز به تغییرات عمده دارند یا با چالش‌های قانونی مواجه هستند بیشتر دیده می‌شود. در برخی مناطق ریسک‌های مالی یا فنی می‌تواند نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت برای سازنده را تغییر دهد.
نقش مشاوران املاک در تعیین درصد مشارکت
مشاوران املاک و کارشناسان حقوقی نقش مهمی در تعیین درصد مشارکت در پروژه‌های ساخت و ساز دارند. آن‌ها با تجربه خود می‌توانند به مالکین و سازندگان کمک کنند تا توافقات عادلانه‌ای داشته باشند. مشاوران املاک می‌توانند تحلیل‌های دقیقی از شرایط بازار و وضعیت پروژه ارائه دهند و کمک کنند تا نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین به درستی تعیین شود.
این مشاوران همچنین می‌توانند به کاهش ریسک‌های مرتبط با پروژه‌های مشارکت در ساخت کمک کنند. انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت و انتخاب پیمانکار ساختمان از جمله موضوعاتی هستند که مشاوران املاک در آن‌ها تجربه کافی دارند و می‌توانند به شما در انتخاب درست کمک کنند.
مزایای مشارکت در ساخت و نحوه مدیریت پروژه
مشارکت در ساخت به عنوان یکی از روش‌های مؤثر برای استفاده بهینه از املاک و مدیریت بهتر هزینه‌ها در پروژه‌های ساختمانی شناخته می‌شود. در این روش، مالک و سازنده به صورت مشترک از منابع مالی و تخصصی بهره‌برداری می‌کنند که باعث کاهش ریسک‌ها و افزایش کیفیت پروژه می‌شود. برای مثال، در پروژه‌هایی مانند پروژه جردن و پروژه سردار جنگل، مدیریت مناسب پروژه‌های ساختمانی و انتخاب پیمانکاران مجرب، یکی از عوامل کلیدی در موفقیت و بهینه‌سازی مصرف انرژی در ساختمان بوده است. همچنین با توجه به اینکه این نوع پروژه‌ها معمولاً نیاز به پیگیری‌های دقیق دارند، مدیریت پروژه‌های ساختمانی نقش حیاتی در کاهش هزینه‌ها و زمان اجرا ایفا می‌کند.
روش محاسبه درصد مشارکت در ساخت
- بر اساس ارزش کل پروژه:
یکی از روش‌های رایج در نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت این است که بر اساس ارزش کل پروژه محاسبه شود. در این حالت، مالک و سازنده درصدی از کل ارزش پروژه را به خود اختصاص می‌دهند. این روش معمولاً در پروژه‌های بزرگ‌تر مانند پروژه رویال سروین و پروژه فردوس به کار می‌رود.
- بر اساس سود نهایی پروژه:
در برخی موارد، درصد مشارکت بر اساس سود نهایی پروژه محاسبه می‌شود. درصد مشارکت ممکن است بر اساس میزان سودی که هر کدام از طرفین از پروژه کسب می‌کنند، تعیین شود.
- بر اساس توافقات از پیش تعیین شده:
برخی پروژه‌ها به صورت توافقی بین مالک و سازنده تعیین می‌شوند. این توافقات معمولاً پیش از شروع پروژه و بر اساس شرایط خاص هر پروژه صورت می‌گیرد.
جمع‌بندی
مشارکت در ساخت یکی از بهترین روش‌ها برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است که مزایای متعددی را برای هر دو طرف مالک و سازنده به ارمغان می‌آورد. با این حال، نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت یکی از چالش‌های اصلی در این نوع قراردادهاست و باید بر اساس فاکتورهای متعددی مانند ارزش زمین، هزینه‌های ساخت و سود نهایی پروژه محاسبه شود. پروژه‌هایی مانند پروژه های انجام شده توسط گروه مهندسین سروین از قراردادهای مشارکت موفق هستند که با استفاده از مدیریت درست و همکاری سازنده و مالک به نتایج خوبی دست یافته‌اند. همچنین، استفاده از مشاوران املاک حرفه‌ای و کارشناسان حقوقی می‌تواند به کاهش ریسک‌ها و رسیدن به توافقات عادلانه کمک کند.
در نهایت، با توجه به پیچیدگی‌های این نوع قراردادها، مشاوره با افراد متخصص و دقیق بودن در تنظیم قراردادها، از اهمیت زیادی برخوردار است. مدیریت پروژه‌های ساختمانی و انتخاب بهترین پیمانکار و سازنده نیز از مواردی هستند که می‌توانند موفقیت پروژه‌های مشارکت در ساخت را تضمین کنند. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید با کارشناسان گروه سروین تماس بگیرید.
سوالات متداول
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت به چه عواملی بستگی دارد؟
نحوه محاسبه درصد مشارکت بستگی به عواملی مانند ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، سود نهایی پروژه، و شرایط بازار دارد. هر یک از این عوامل می‌تواند به تعیین دقیق‌تر درصد سهم هر یک از طرفین کمک کند.
آیا درصد مشارکت در همه مناطق تهران یکسان است؟
خیر، درصد مشارکت در مناطق مختلف تهران می‌تواند متفاوت باشد. برای مثال، پروژه‌هایی در مناطق شمالی مانند پروژه فرمانیه یا پروژه ولنجک-گلستان معمولاً درصد مشارکت بالاتری برای مالک دارند به دلیل ارزش بالای زمین در این مناطق.
چگونه می‌توان ریسک‌های مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت را کاهش داد؟
برای کاهش ریسک‌ها، استفاده از مشاوران املاک و کارشناسان حقوقی توصیه می‌شود. آن‌ها می‌توانند به شما کمک کنند تا قراردادهای مشارکت در ساخت را به شکلی تنظیم کنید که حقوق هر یک از طرفین به خوبی محافظت شود.
چه زمانی باید درصد مشارکت تعیین شود؟
درصد مشارکت معمولاً پیش از شروع پروژه و در مراحل اولیه تنظیم قرارداد باید تعیین شود تا از هر گونه اختلاف در مراحل بعدی جلوگیری شود.
انتخاب سازنده مناسب برای مشارکت در ساخت چگونه باید انجام شود؟
انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت باید با دقت و پس از بررسی سوابق سازنده انجام شود. انتخاب سازنده‌ای با تجربه و سابقه موفق می‌تواند به پیشرفت بهتر پروژه کمک کند.