در قرارداد مشارکت در ساخت، هر بند و ماده‌ای ارزش اجرایی و قانونی خاص خود را دارد، به همین علت است که شما در تنظیم چنین قراردادی حتما باید تمام جوانب امر را در نظر گرفته و جزییات لازم را به صورت دقیق ثبت کنید. بند فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز از جمله مهم‌ترین مواردی است که حتما باید به آن توجه ویژه داشته‌باشید، در غیر اینصورت متحمل ضرر خواهید شد. اگر با راه‌های قانونی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ناآشنا هستید مطالعه این مقاله از «گروه سروین» را از دست ندهید.
چه زمانی می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟
فسخ در لغت به معنای از اعتبار ساقط شدن قرارداد به اراده یکی از طرفین معامله است اما فسخ قراردادهای رسمی و قانونی کار چندان ساده‌ای نیست و طرفین قرارداد نمی‌توانند هر زمان که صلاح دیدند یا به محض اینکه با کوچک‌ترین اختلافی روبه‌رو شدند اقدام به ابطال قرارداد نمایند.
این قاعده درباره قراردادهای مشارکتی نیز صدق می‌کند، بنابراین طبق قوانین مشارکت در ساخت، شما تنها زمانی امکان فسخ این قرارداد را دارید که؛ اولا در مفاد قرارداد به صورت صریح اعلام شده‌باشد که چه کسی یا کسانی حق فسخ قرارداد را دارند، دوما مراحل تکمیل ساختمان تا نیمه آن پیش نرفته‌باشد، سوما تخلف سازنده از سوی مالک به اثبات رسیده‌باشد. به‌طور کلی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به سادگی امکان‌پذیر نیست مگر اینکه یا تخلف از شرایط قرارداد صورت گرفته‌باشد (خیارات قراردادی) و یا اینکه مورد فسخ در قانون پیش‌بینی شده‌باشد (خیارات قانونی).
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به روش خیارات قانونی
فسخ قانونی قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران و یا سایر نقاط پایتخت مطابق با یکی از شرایط زیر انجام می‌شود:
- خیار مجلس: فسخ قرارداد مشارکت تنها زمانی امکان‌پذیر است که هر دو‌طرف معامله در مجلس قرارداد حضور داشته و متفرق نشده‌باشند.
- خیار شرط: در این حالت امکان فسخ قرارداد مشارکت زمانی قابل اجرا است که طرفین حق فسخ را با توجه به محدوده زمانی خاصی تعیین کرده‌باشند.
- خیار تأخیر ثمن: طبق این شرط، مالک می‌تواند به دلیل کوتاهی یا تعلل سازنده در پرداخت وجه نقد و یا صورت‌های منفعت و عمل (ثمن)، اقدام به فسخ قرارداد مشارکت نماید.
- خیار رویت: اگر پس از عقد قرارداد مشارکت، مشخصات ملک مالک با توصیفات وی مطابقت نداشته‌باشد سازنده می‌تواند از حق خود برای فسخ قرارداد استفاده کند.
- خیار غبن: امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز در این حالت منوط به زمانی است که یکی از طرفین معامله متوجه شود که این قرارداد برای وی ضرر و زیان بسیاری خواهد داشت.
- خیار عیب: اگر ملک مورد معامله دارای عیب و نقصی باشد سازنده می‌تواند جهت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام قانونی کند.
- خیار تدلیس: طبق این شرط، طرفین معامله حق فسخ قرارداد را تنها مبنی بر این ادعا که توسط طرف دیگر فریب خورده‌اند خواهند داشت.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به روش خیارات قراردادی
در فسخ قرارداد مشارکت به روش خیارات قراردادی هر دو طرف معامله با توجه به موارد زیر حق ابطال و یا ساقط کردن قرارداد را دارند:
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک
ما در مقالات پیشین درباره ضرورت انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت و تبعات شراکت با سازندگان غیرمتعهد و غیرمتخصص به تفصیل سخن گفته‌ایم. پیرو همین موضوع شما به عنوان مالک، با در نظر گرفتن تمامی احتمالات پیش‌رو در تنظیم قراردادهای مشارکتی می‌توانید با ثبت مکتوب ریز جزییات مفاد فسخ قرارداد به دلیل تخلفات و یا عدم انجام تعهدات از سوی سازنده، حق قانونی خود را در مقابل ضررهای غیر قابل پیش‌بینی برای ابطال یک‌طرفه قرارداد مشارکت در ساخت محفوظ بدارید. موارد زیر جزو شایع‌ترین دلایل فسخ یکسویه قرارداد مشارکت از سوی مالک هستند:
- تأخیر سازنده در انجام تعهداتی چون: دریافت پروانه ساخت و سایر مجوزها، تحویل واحدها و …
- پیش فروش آپارتمان توسط سازنده بدون اجازه و رضایت مالک (در صورتیکه در قرارداد توافقاتی در این زمینه انجام نشده‌باشد)
- تأخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض
- انتقال موضوع قرارداد به غیر توسط سازنده تحت هر عنوان
- تعطیل کردن پروژه از سوی سازنده بدون دلیل موجه
- عدم تعهد سازنده نسبت به اجرای دقیق آنچه در قرارداد مشارکت در ساخت درباره مسایل کمی و کیفی مربوط به اصول ساختمان سازی اعم از: نوع مصالح، نقشه و سایر موارد ذکر شده
- و…
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی سازنده
از آنجاییکه در قرارداد مشارکت در ساخت نیز مانند قراردادهای پیش فروش آپارتمان منطقه ۵ تهران و سایر نقاط پایتخت، دو طرف معامله ملزم به انجام تعهدات و وظایف خود هستند، اگر مالک نیز نسبت به انجام آنچه توافق شده و به ثبت رسیده تخلف یا خلف وعده کند سازنده می‌تواند از حق قانونی خود برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت استفاده نماید. شایع‌ترین دلایل ابطال قرارداد مشارکت از سوی سازنده شامل موارد زیر است:
- تأخیر مالک در واگذاری سند ملک به سازنده جهت انجام مراحل مربوط به دریافت پروانه ساخت، تخریب و …
- تعطیل کردن پروژه از سوی مالک بدون دلیل موجه
- عدم همکاری مالک با سازنده جهت تحویل مدارک و اسناد لازم
- عدم تخلیه ملک در زمان مقرر توسط مالک
- و…
با توجه به موارد ذکر شده در بخش‌های قبل، باید بگوییم که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت معمولا به دلایل: شرط فسخ، تخلف از شرط، فوت یا ورشکستگی سازنده، توقیف ملک، شرایط فورس ماژور و قادر نبودن به انجام مشارکت صورت می‌گیرد که برای هر یک از این موارد باید مدارک و مستندات معتبر و مستدل به دادگاه ارائه نمایید. اگر یکی از طرفین، قصد فسخ قرارداد را به دلایل نام‌برده داشته‌باشد ابتدا باید از طریق ارسال اظهارنامه رسنی اقدام نموده و باقی مراحل را به شکل قانونی انجام دهد.
جمع بندی
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در صورتیکه با رعایت قوانین و ضوابط حاکم و با آگاهی و اعتماد دو طرف صورت گیرد، قطعا به یک شراکت سودآور برای طرفین تبدیل می‌شود اما متاسفانه در بعضی موارد، به دلیل عدم مشاوره با افراد متخصص و یا خلف وعده یکی از طرفین قرارداد، کار به اختلافات شدید می‌کشد. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از جمله این موارد است که حتما باید مفاد مربوط به آن به توافق طرفین رسیده و کتبا در قرارداد قید گردد.
در این صورت اگر شرایط فسخ ایجاد شود هر یک از دو طرف می‌توانند باتوجه به قوانین خیارات قراردادی نسبت به ابطال قرارداد اقدام نمایند، در غیر اینصورت باید طبق قوانین فسخ خیارات قانونی عمل نموده و دادخواست خود را مطرح کنید. از آنجاییکه در هر امری پیشگیری علاج واقعه است، توصیه می‌کنیم برای تنظیم بند بند قراردادهای مشارکت در ساخت از مشاورین و مهندسین خبره کمک بگیرید. گروه مهندسی سروین به عنوان مجری برتر پروژه‌های مختلف اعم از: پروژه رویال سروین، پروژه کاشانی ۱ و پروژه کاشانی ۲ و … آمادگی لازم برای ارائه هرگونه مشاوره در این حوزه را به هموطنان عزیز از اقصی نقاط پایتخت دارد.
سوالات متداول
تحت چه شرایطی مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد؟
در طرح‌های ساخت‌وساز مشارکتی مالک می‌تواند به دلایلی چون: تأخیر سازنده در انجام تعهداتش، پیش فروش آپارتمان توسط سازنده بدون اجازه و رضایت مالک (در صورتیکه در قرارداد توافقاتی در این زمینه انجام نشده‌باشد)، تأخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض، انتقال موضوع قرارداد به غیر توسط سازنده تحت هر عنوان، تعطیل کردن پروژه از سوی سازنده بدون دلیل موجه، عدم تعهد سازنده نسبت به اجرای دقیق آنچه در قرارداد مشارکت در ساخت درباره مسایل کمی و کیفی مربوط به اصول ساختمان سازی مطرح شده و سایر موارد این‌چنینی نسبت به طرح دادخواست فسخ به دادگاه اقدام نماید.
تحت چه شرایطی سازنده حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز را دارد؟
اصولا سازنده می‌تواند به یکی از دلایل: تأخیر مالک در واگذاری سند ملک به سازنده جهت انجام مراحل مربوط به دریافت پروانه ساخت و غیره، تعطیل کردن پروژه از سوی مالک بدون دلیل موجه، عدم همکاری مالک با سازنده جهت تحویل مدارک و اسناد لازم، عدم تخلیه ملک در زمان مقرر توسط مالک و مواردی از این دست نسبت به طرح دادخواست فسخ به دادگاه اقدام نماید.
طبق قانون خیار تدلیس شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
طبق این شرط، طرفین معامله با این ادعا که طرف دیگر قصد فریب دادن آن‌ها را داشته‌است حق فسخ قرارداد را خواهند داشت.